商业部分整体精编.ppt

锐力蜜中心项目商业部分整体总结 4.2项目招商目标 2、次主力店招商目标 1）主题餐饮次主力店：目标商家斗牛士或王品台塑牛排等，初步落位为1号楼； 2）休闲餐饮次主力店：目标商家西啤士餐吧或群丽婚纱等，初步落位在2号楼 3）特色餐饮主力店：目标商家hellokitty 生活馆或春禾堂等，初步落位为1号楼； 4）健康休闲次主力店：目标商家六星级养生会馆或道济养生会馆等，初步落位在2号楼； 5）儿童娱乐次主力店：目标商家童话森林儿童乐园或巴布豆等，初步落位4号楼； 6）休闲娱乐类次主力店：目标商家艾米1895电影街或芒果私人影院，初步落位为3号楼内街3-4F 本报告是严格保密的。 本报告是严格保密的。 * 报告结构 2 商业定位部分小结 1 市场调研部分小结 商业销售部分小结 商业运营部分小结 商业招商部分小结 3 5 4 1.0 市场调研部分小结 1.1 宏观经济政策小结 1.2 成都市整体房地产市场小结 1.3 城南商业市场小结 1.4 定向调研部分小结 1.1宏观经济政策部分小结 1、经济政策以稳增长、调结构为主，货币政策稳中趋松以及房地产政策细分调控为趋势； 2、土地政策以集约用地，盘活存量土地为主，导致地土地稀缺性加剧； 3、土改推动小城镇农地流转热潮，主题地产开发迎来新的发展机会； 4、随着各项经济指标增速的回落，稳健的货币政策，细分的房地产调控政策，房地产市场也将由之前持续快速发展模式转变为持续稳定的发展模式 1.2成都整体房地产市场总结 1、土地一级市场：土地市场整体趋冷，楼面地价仍处于缓慢上升阶段；主城区与城市近郊交界处成为成为市场热点拿地开发板块； 2、商品房二级市场：2014年整体房地产市场调整态势较为明显，成交量大幅下滑，但成交价格呈现整体微涨，小幅震荡态势，在成交量整体跳水的情况下，成交价格保持相对稳定； 3、新建商品房开工面积整体下滑； 4、电梯高层类物业依然是成都市场的主力供销存类产品，别墅类产品供销均较为冷淡，市场存量居高不下； 5、70-130㎡面积段为成都市场的主力产品，其占比达74.4%。 1.3城南商业市场小结 1、城南写字楼、SOHO和LOFT从大成都和城南来看，总体供过于求； 2、城南写字楼未来5年供应量超过800万㎡，自建或联建总部大厦进一步加剧城南办公用房销售竞争白热化；层高4m以上、标准层面积2500㎡以上、总高240m以上、每台电梯承载建面4000㎡以下、大堂1000㎡以上的生态型写字楼供应相对少，有一定市场空间； 3、营业用房从大成都和城南来看，总体供过于求，未来商业供应主要以商业综合体及社区商业（底商）为主，商业街供应较小； 4、LOFT产品基本以消化库存为主，受政策限制，库存量偏小，整体走量偏小； 5、SOHO产品表现较好，但后期市场压力较大。 1.4定向调研部分小结 1、城南综合体商业部分： 商业综合体未来供应量巨大，已成泛滥之势，各综合体定位基本雷同，从综合体营业情况看，具备品牌优势，特色化综合体营业情况较好，受到的冲击较小，其余小规模，无特色综合体营业情况一般； 2、区域内特色商业街区目前来看，供应量较小，呈现的仅有水街一个项目，通过对水街项目的调研，我们认为水街在特色文化深入，招商层面均有一定问题； 3、台湾人士及台湾企业访谈小结：若本案做台湾城能在招商环节把关、做好差异化的定位，真正引入台湾的品牌商家自己经营，注重服务的细节以及消费环境的打造，并且赋予一定的台湾特色文化，项目一定会取得成功。 报告结构 2 商业定位部分小结 1 市场调研部分小结 商业销售部分小结 商业运营部分小结 商业招商部分小结 3 5 4 2.0 商业定位部分小结 2.1 项目SWOT分析 2.2 项目商业整体定位 2.3 项目商业落位 2.1项目SWOT分析 1、项目优势（S） 1）区位优势：城市副中心大源组团核心区位，紧邻交通主干道，商业展示面较好；区域商圈逐步成熟； 2）产品优势：商业街产品区域内供应量较少，具备一定的差异化竞争力，与区域内底商及综合体商业形成了有效区隔； 2、项目劣势（W) 1）项目体量较小（相对于综合体而言），不具备规模竞争优势； 2）区域内商业未完全成熟，商业氛围不够浓厚； 3）项目商业3F以上及内街部分体量较大，对项目后期招商及运营带来不利影响； 4）项目开发商品牌知名度相对较弱，不具备足够的品牌影响力与品牌溢价能力； 5）项目整体商业公寓部分体量较大，直接影响项目去化速度及销售价格。 2.1项目SWOT分析 2、项目机会（O） 1）城市发展及规划带来的市场机会：城市高速发展带动城市由单中心向多中心多组团演变，高新区着力打造的金融总部商务区，有利于高收入人群导入及商业发展； 2）商圈发展带来的市场机会：项目