第8章房地产开发项目的建设管理导论.ppt

第8 章房地产开发项目的建设管理 教学要求 引例 宁波某楼盘1～8号楼，为框架小高层11层。招标工期为400天，投标工期380天。在施工过程中开发商、监理、施工方共同采取技术措施：使用了混凝土早强剂等。采用了组织措施：安排工人3班作业。采用合同管理措施：按照优质优价原则，评上市优奖励总造价的1.5%，评上省优奖励总造价的2%。采用经济措施：工期每提前一天奖励1000元。使工程在365天内通过了竣工验收。 房地产开发项目工程建设管理的含义有广义和狭义之分。广义的工程建设管理指从项目决策到项目建成交付使用的全过程管理；狭义的工程建设管理指项目在施工建造阶段的管理。本章指后者而言。 房地产开发项目的工程建设阶段是房地产开发中的一个重要的管理阶段。在此阶段，开发者的意图将得以实施，设计的蓝图将变成现实。虽有资料表明对房地产开发项目经济效益影响最大的是项目的策划、可行性研究、决策及设计等前期工作，但开发项目总投资的70%以上是在这个阶段投入的，工程质量也是在这个阶段形成的，其投资速度、工程质量、建设工期将直接影响到该项目投资目标的实现。因此，必须对开发项目的工程建设给予高度重视。 8.1 房地产开发项目工程建设的组织与管理方式 8.1.1 房地产开发项目工程建设的组织方式 1．自建 所谓自建，是指房地产开发企业自己组织施工队伍，自己配备或租用施工机械，自己采购材料，自己组织施工完成开发项目的工程建设。 2．委托施工 委托施工是开发企业将拟建工程通过招标、协商等办法委托给具有一定资质的建筑安装企业。委托的方式有完全委托和部分委托之别，即习惯上称的工程总承包和工程部分承包。 8.1.2 房地产开发项目工程建设阶段的管理模式 房地产开发项目进入工程建设阶段后，开发企业对项目的管理可以有两种模式，一是自行管理，一是委托管理，现分述于下。 1．自行管理 2．委托管理 8.1.3 房地产开发项目工程建设阶段的管理控制原理 1．控制的目的和过程 2．控制系统 控制系统是指由人、机构、制度和必要设备组成的，主要从事管理控制职能的系统。这种系统，由于其接受信息及实施控制职能间的关系，可分为反馈控制、前馈控制及防护性控制3类。 1) 反馈控制 2) 前馈控制 3) 防护性控制 3．房地产项目控制 项目控制是指针对一个项目来实施、以项目计划为标准实行的管理控制。项目控制的总任务是保证预订项目计划的实施，保证项目总目标的顺利完成。 (1) 决策职能包括项目投资决策，以及涉及项目投资规模、项目开发经营模式、项目规划设计方案、项目投资融资方案、项目市场营销方案的决策职能。 (2) 计划职能是指编制并监督实施项目投资计划、开发建设计划、营销计划的职能。并依据实施效果和实施过程中的反馈信息不断地修订计划、调整计划，以确保计划目标得以顺利实现的职能。 (3) 组织职能。项目开发建设全过程的组织职能既包括项目内部的组织，也包括项目外部与各协作单位的组织，如监理公司的选择，承包商的招标与管理。 (4) 协调职能是指在项目开发各阶段、各环节、各部门之间的沟通与协调。 (5) 监督职能。为了保证项目计划得以顺利实现，保证各协作单位均能按合同正确履约，开发商要运用各种检查与监督手段，跟踪各事项的运作程序和运作效果，实施监督职能。 4．开发商在项目控制中的主要控制事项 (1) 项目投资前期的控制 (2) 项目投资实施期的控制 (3) 项目投资交付使用期的控制 8.2 房地产开发项目工程建设进度控制 8.2.1 进度控制的概念 进度控制是指对开发项目工程建设阶段的工作内容、工作程序、持续时间和衔接关系编制计划，并将该计划付诸实施，在实施的过程中经常检查实际进度是否按计划要求进行，对出现的偏差分析原因，采取补救措施或调整、修改原计划，直到工程竣工，交付使用。进度控制的最终目的是确保项目进度目标的实现，进度控制的总目标是建设工期的顺利进行。 8.2.2 进度控制的计划系统及表示方法 1．进度控制的计划系统 1) 开发项目前期工作计划 2) 开发项目工程建设总进度计划 3) 开发项目年度计划 2．进度计划的表示方法 进度计划的表示方法主要有两种：横道图和网络图。 1) 横道图 横道图是指计划任务中各个项目均以一条横道表示的进度图表 2) 网络图 网络图是由箭线和节点组成的，用来表示工作流程的有向、有序网状图形。 (1) 双代号网络图 (2) 单代号网络图 3．进度计划实施中的监测与调整 8.2.3 施工阶段进度控制的主要工作内容 1．施工进度控制工作内容 (1) 编制施工阶段进度控制工作细则 (2) 编制或审核施工进度计划 (3) 按年、季、月编制工程综合计划 (4) 下达工程开工令 (5) 协助承包单位实施进度计划 (6) 监督施工进度计划的实施 (7