房地产开发-清华大学-第8章解析.ppt

第8章 房地产开发项目的规划设计 【学习要点及目标】 了解城市规划的概念和编制体系。 懂得居住区规划的具体内容。 懂得居住建筑节能节地的设计手段。 掌握对规划设计进行评价的方法。 【核心概念】 城市总体规划和详细规划；居住区规划；居住区用地组成；容积率；建筑密度；日照间距；规划方案的评价。 【引导案例】 某地产开发公司准备对某一地块进行商业开发，现有两个规划方案。方案一建筑容积率高，有较多的沿街商业设施，能带来较高的商业利润，但建筑形式比较单一，建筑识别度不高；方案二建筑形式独特，形成了围合式的院落，场所感强，但经济性不如方案一。在实际开发中，该选择哪个方案呢？ 8.1 房地产开发项目的规划设计 8.1.1 城市规划的概念 根据国家标准《城市规划基本术语标准》(1998年)，城市规划是“对一定时期内城市的经济和社会发展、土地利用、空间布局以及各项建设的综合部署，具体安排和实施管理”。城市规划的共同和基本的任务是通过空间发展的合理组织，满足社会经济发展和生态保护、文化传统保护等的要求。 现代城市规划既是一项社会实践活动，也是一项政府职能，同时也是一项专门技术，具有综合性、政策性、民主性和实践性的特点。 8.1.2 城市规划的编制体系 1．总体规划 2．控制性详细规划 3．修建性详细规划 8.1.3 居住区规划 1．居住区的用地组成 (1) 住宅用地。 (2) 公共服务设施用地。 (3) 道路用地。 (4) 公共绿地 2．居住区的规模 (1) 公共服务设施的经济性。 (2) 公共服务设施的合理服务半径。 (3) 城市道路交通与完整的地域单元。 3．居住区布局结构和道路系统 4．住宅的规划布置 1) 行列式 2) 周边式 3) 点群式 4) 混合式 5) 自由式 8.1.3 居住区规划 5．住宅选型 1) 低层住宅 (1) 城市集合型低层住宅。 (2) 别墅。 2) 多层住宅 (1) 梯间式。 (2) 外廊式。 (3) 内廊式。 (4) 跃廊式。 (5) 台阶花园式。 (6) 跃层式。 (7) 复式。 (8) 变层高式 3) 高层住宅 (1) 单元组合式高层住宅。 (2) 长廊式高层住宅。 (3) 塔式住宅。 (4) 跃廊式高层住宅。 8.1.3 居住区规划 6．公共建筑规划布置 (1) 各级公共建筑应有合理的服务半径，以便于居民使用。 (2) 应设置在交通较方便、人流较集中的地段，符合人流走向。 (3) 如为独立的工矿居住区或地处市郊的居住区，则应在考虑附近地区使用方便的同时，还要保持居住区内部的安宁。 (4) 各级公共服务中心宜与相应的公共绿地相邻布置，或靠近河湖水面等一些能较好体现城市建筑面貌的地段。 7．居住区绿地的规划布置 (1) 根据居住区的功能组织和居民对绿地的使用要求采取集中与分散，重点与一般及点、线、面相结合的原则，以形成完整统一的居住区绿地系统。 (2) 尽可能利用劣地、坡地、洼地进行绿化，以节约用地。充分利用建设用地中的原有绿化、河湖水面等自然条件。 (3) 注意美化居住环境。 (4) 以价廉、易管、易长为原则。在居住区的重要地段少量种植形态优美、具有色、香和地方特色的花木或大树，使整个居住区的绿化环境能保持四季常青的景色。 8.1.3 居住区规划 8．居住区停车场规划设计 1) 停车方式及停车带和通道宽度 (1) 平行式 (2) 垂直式 (3) 倾斜式 2) 常见的停车设施 (1) 停车场。 (2) 多层停车库。 8.2 房地产开发项目规划设计方案的技术经济因素分析 在房地产开发项目中，规划设计方案的合理性直接关系到开发企业的投资效益。房地产开发项目规划设计方案的技术经济影响因素主要分为两类： 一类是整个开发区规划设计方案的综合技术经济因素。 另一类是单体建筑设计方案的技术经济因素。 8.2.1 住宅开发区规划的综合技术经济因素分析 1．用地容积率 1) 容积率补偿 2) 容积率转让 3) 容积率提高 2．建筑密度 3．平均层数 8.2.1 住宅开发区规划的综合技术经济因素分析 4．建筑间距 1) 日照要求 2) 节地措施 (1) 住宅底层布置公共服务设施。 (2) 合理利用住宅间用地。 (3) 利用地下空间和采用高架平台。 5．户室比 6．造价 8.2.2 住宅的技术经济因素分析 1．外墙周长系数 2．平面系数 3．层高 4. 层数 5．单元组合 6．结构形式 8.3 房地产开发项目规划设计方案的评价 房地产开发项目规划设计方案的评价，是房地产开发企业对项目进行管理的重要工作，是择优选择设计方案的前提。 8.3.1 房地产开发项目规划设计方案评价的特点 1．评价主体的多元性 2．评价目标的多样性 (1) 房地产开发的效益是综合性的。 (2) 房地产开发的多目标密切相关。