房地产开发-清华大学-第13章解析.ppt

第13章 房地产开发经营中的税收 【学习要点及目标】 了解我国税收制度。 熟悉房产税的概念、征税范围、纳税人、征税对象及税率。 熟悉城镇土地使用税的概念、纳税人、征税对象及税率。 熟悉耕地占用税的概念、纳税人、征税对象及税率。 熟悉土地增值税的概念、纳税人、征税对象、清算单位及税率，掌握土地增值税的作用及计算方法。 熟悉契税的概念、纳税人、征税对象及税率。 了解营业税的概念、纳税人、征税对象及税率。 了解企业所得税、城市建设维护税、教育费附加、印花税的概念、纳税人、征税对象及税率。 【核心概念】 税收；税收制度；房产税；城镇土地使用税；耕地占用税；土地增值税；契税；营业税；企业所得税；城市维护建设税；教育费附加；印花税等 【引导案例】 2011年1月28日，重庆、上海在一片争议声中先后开始试点个人住房房产税，“房产税”可能开征的消息再次成为业内外关注的焦点。房产税开征的主要目的是抑制投资投机性需求。在当前房地产价格飙升，相当一部分城市出现了泡沫，而大部分调控政策、措施的效果不是很明显的背景下，房产税的推出或试点可谓是遏制高房价的一剂猛药。有学者认为，房产税增加了持有成本，会使投机性购房者减少囤房数量，住房供给量会有所增加，从而有可能会减轻房价上涨压力。住建部政策研究中心副主任秦虹也认为，房产税将增加房产持有者的持有成本，自住型、投资型购房者都会谨慎、合理地选择购房面积、地点和购房的时间。 但是，对房产税的推行持反对观点的声音也很多。在房产税的讨论中，其合法性、对国民经济的副作用等都是绕不过去的障碍。时至今日，上海、重庆房产税试点效果并不理想，主要原因就在于征收范围太窄、税率太低等。尽管目前仅在两个城市试点，短期内对楼市整体影响有限，但房产税试点的推出，标志着中国住宅地产房产税时代的到来，这一重磅税收武器也将终结中国楼市的投资黄金时代。 13.1 税收制度概述 13.1.1 税收 1. 税收的概念 2. 税收的特征 (1) 税收的强制性 (2) 税收的无偿性 (3) 税收的固定性 13.1.2 税收制度 1. 税收制度的概念 2. 税收制度的组成要素 3. 我国现行税收制度 (1) 流转税类 (2) 所得税类 (3) 资源税类 (4) 财产税类 (5) 行为税类 13.2 房 产 税 13.2.1 概述 房产税，又称房屋税，是以房屋为征税对象，按房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向产权所有人征收的一种税。房产税按照税收分类属于财产税范畴。房产税是中外各国政府广为开征的古老税种之一，这类房产税大多以房屋的某种外部标志作为确定负担的标准。 我国从古代开始就有王朝对房屋征税，周代的“廛布”，唐朝的间架税，清朝初期的“市廛输钞”、“计檩输钞”，清末和民国时期的“房捐”等，都是以房屋为对象征税。新中国成立后，1950年1月政务院公布的《全国税政实施要则》，规定全国统一征收房产税。同年6月，将房产税和地产税合并为房地产税。1951年8月8日，政务院公布《城市房地产税暂行条例》。1973年简化税制，将试行工商税的企业缴纳的城市房地产税并入工商税，只对有房产的个人、外国侨民和房地产管理部门继续征收城市房地产税。1984年10月，国营企业实行第二步利改税和全国改革工商税制时，确定对企业恢复征收城市房地产税。同时，鉴于中国城市的土地属于国有，使用者没有土地产权的实际情况，将城市房地产税分为房产税和土地使用税。1986年9月15日，国务院发布《中华人民共和国房产税暂行条例》，决定从当年10月1日起施行。对在中国有房产的外商投资企业、外国企业和外籍人员仍征收城市房地产税。 13.2.1 概述 条例颁布多年来，目前仅对经营性物业进行征收。鉴于个人住房房产税全国推行难度较大，目前已从个别城市开始试点。2011年1月28日，上海、重庆开始试点房产税。上海市人民政府2011年1月27日印发《上海市开展对部分个人住房征收房产税试点的暂行办法》，办法规定从1月28日起对上海居民家庭新购第二套及以上住房和非上海居民家庭的新购住房征收房产税，税率因房价高低分别暂定为0.6%和0.4%。重庆作为个人住房房产税改革试点，从2011年1月28日开始向个人房产征收房产税。重庆主城9区内存量增量独栋别墅、新购高档商品房、外地炒房客在重庆购第二套房，将被征收房产税，其税率为0.5%～1.2%。 13.2.2 房产税的征税范围及纳税人 1. 征税范围 根据《中华人民共和国房产税暂行条例》的规定，房产税在城市、县城、建制镇和工矿区征收。城市、县城、建制镇、工矿区的具体征税范围，由各省、自治区、直辖市人民政府确定。1986年9月25日颁布的《财政部、税务总局关于房产税若干具体问题的解释和暂行规定》中对房产税征税范围做出了具体解释：“城市”是指经国务院批准设立的市