房地产涉税政策解析与稽查风险防范解析.ppt

第五讲 房地产企业最新所得税政策 十二、房地产开发企业未签订预售合同收取的定金是否征税？ 十三、企业向信托公司支付借款利息，是否需要取得发票？ 第六讲 税务稽查风险规避 一、了解税务机关选案环节的方式 （一）通过分析财务报表进行突破：资产负债表、损益表。 （二）通过分析纳税申报情况：申报表及附表。 （三）通过结合工商、银行等传送资料的进行突破。 （四）通过分析稽查历史资料进行突破。 第六讲 税务稽查风险规避 二、税务稽查调账取证内容 （一）凭证 1.检查凭证的合法性。 2.检查凭证的完整性。 3.检查凭证的合理性。 （二）合同。 第六讲 税务稽查风险规避 三.企业申报表与年度会计报表的敏感项目自查 1、应收账款。 2、应收利息。 3、应收股利。 4、其他应收款。 5、长期股权投资。 第六讲 税务稽查风险规避 6、固定资产。 7、在建工程。 8、应付帐款。 9、预收账款。 10、应付职工薪酬。 11、应付利息。 12、应付股利。 第六讲 税务稽查风险规避 13、其他应付款。 14、预计负债。 15、资本公积。 16、盈余公积和未分配利润。 17、营业收入。 18、营业成本。 19、营业税金及附加。 第六讲 税务稽查风险规避 20、销售费用。 21、管理费用。 22、财务费用。 23、资产减值损失。 24、公允价值变动损益。 25、投资收益。 26、营业外收入。 第二讲 土地增值税政策解析 一、土地增值税收入总额的确定。 二、扣除项目金额组成内容 （一）地价款。 （二）开发成本。 （三）开发费用。 （四）开发税金。 （五）加计扣除费用。 第二讲 土地增值税政策解析 三、土地增值税清算 （一）土地增值税的清算单位。 （二）土地增值税的清算条件 。 （三）土地增值税清算项目的审核鉴证。 （四）清算时未转让房地产的处理。 第二讲 土地增值税政策解析 四、土地增值税的优惠政策 （一）普通住宅优惠政策。 （二）规划搬迁优惠政策。 （三）无偿赠送优惠政策。 （四）公租房房源。 第二讲 土地增值税政策解析 五、土地增值税的常规筹划方法 （一）临界点法。 （二）化整为零法。 第三讲 个人所得税政策 一、工资薪金所得 （一）哪些补贴项目免征个人所得税？ （二）工资薪金所得缴纳个人所得税的一些特殊规定 1.营业员提成。 2.董事费。 3.从两处或两处以上取得工资薪金收入。 4.实物奖励。 第三讲 个人所得税政策 5.职工低价购房。 6.职工免费住房。 7.免费旅游 。 （三）工资薪金中“五险一金”个人所得税规定 1、企业按规定为职工缴纳的住房公积金、基本养老保险、基本医疗保险、失业保险、工伤保险，免征个人所得税。（财税字【1997】144号、国税发【2000】83号、财税【2006】10号、财税【2012】40号） 第三讲 个人所得税政策 2、但以现金方式发给职工的补充养老保险、补充养老保险、企业年金，一律并入职工的当期工资薪金，缴纳个人所得税。（财税字【1997】144号、国税函【1999】615号） 第三讲 个人所得税政策 （四）其他个人所得税问题 1、单位支付并由个人消费的商业保险、“免费”午餐等征税。 2、外籍个人以非现金形式或实报实销方式取得的合理的搬迁费、洗衣费、住房补贴、境内外差旅费、语言补习费、子女教育费、举报违法行为获得的奖金等免税。财税[1994]20号： 第三讲 个人所得税政策 3、自2008年3月1日起，个人出租住房取得的所得减按10%税率征收个人所得税。财税【2008】24号 第三讲 个人所得税政策 二、内部退养取得补偿金如何征税？ （1）（补偿金/从退养至法定离退休年龄之间的月份+当月工薪-3500） （2）确定税率档次 （3）计算应纳税额 应纳税额=（补偿金+当月工薪-免税项目-3500）×税率-扣除数 第三讲 个人所得税政策 三、单位与职工解除劳动合同而支付的一次性补偿金如何征税？ （1）（补偿金-当地上年平均工资×3）/工龄 （2）确定税率档次 （3）应纳税额=﹛ [（补偿金-当地上年平均工资×3）-3500]×税率-扣除数﹜*工龄（＜＝ 12年） 第三讲 个人所得税政策 【思考】2007年甲公司股东48名，高管8名占30%股份，其余为股东代表，代表着公司480名职工（出资人）。该公司为国企改制而成，股本1240万。现有一国企集团（乙）欲收购其70%的股权，双方议定甲公司将480名职工持有的70%股份以1：7的价格转让给乙，乙持有甲公司70%的股权。同时变更公司名称。 甲公司480名职工将交纳的个人所得税[1240*70%*（7-1）*20%] =1041.6万元。 第三讲 个人所得税政策 四、单位在新疆承担