第9章房地产价格策略导论.ppt

第九章 第一节 房地产价格的 特征与形成基础 一、房地产价格的特征 ■房地产价格与一般商品价格共同之处： 1.都称价格，都用货币表示； 2.价格都有波动，都受供求等因素的影响； 3.都要按质论价，优质高价，劣质低价。 ■房地产价格的特征 1.房地产价格实质上是房地产权益的价格 2.房地产价格既可以表示为交换代价的价格，也可以表示为使用和收益代价的租金 3.房地产价格是在长期考虑下形成的 4.房地产的现实价格一般随着交易的必要而个别形成，交易主体之间的个别因素容易起作用 二、房地产价格的形成基础 ■房地产价格的形成基础主要有： 1.房地产的有用性 2.房地产的稀缺性 3.房地产的有效需求 ■综上所述，房地产价格是由房地产的有用性、房地产的稀缺性和对房地产的有效需求三者相互结合而产生、形成的。 三、房地产价格的形式 1.建筑物价格、地产价格、房地产价格 ■建筑物价格有时称房屋价格。 ■地产价格又称土地价格，简称地价。 ■房地产价格又称房地产混合价。 注意:房价、楼价、房产价格与建筑物价格的区别。 2.销售价格和租赁价格 ■销售价格是指房地产的所有权和使用权同时进行市场转手的价格。 ■租赁价格是房地产商品在保持其原有的所有权关系不变的前提下，对房地产商品的使用价值实行分散出售的价格。 3.商品房的价格、成本价格和福利价格 ■商品房的价格=成本价格+利润 ■成本价格是房地产开发企业开发经营投资的回收价格。 ■福利价格是低于成本价格的价格形式。 ■成本价格和福利价格必须要辅之以相应的财政补贴，国家通常采取划拨一些土地建房，然后出售给住房困难户。 4.市场价格、计划价格和理论价格 ■房地产的市场价格，是房地产交易双方的实际成交价格，通常随着时间和供求关系以及供需双方的意愿的变化而经常波动。市场价格又称买卖价格，也称市场调节价。 ■计划价格是政府规定的指导性价格或强制性价格。 ■理论价格是经济学理论认为的房地产市场价格波动的中心，时常称之房地产价值。 5.总价格、单位价格和楼面地价 ■房地产总价格是指一宗房地产的整体价格。 ■房地产单位价格是指单位土地面积或单位建筑物面积的价格，它可能反映房地产价格水平的高低。 ■楼面地价又称单位建筑面积地价，是平均到每单位建筑面积上的土地价格。 ■楼面地价与土地总价格的关系为： 【例】有甲、乙两块土地，甲土地单价为700元/m2，容积率为5；乙土地单价为510元/m2，容积率为３。如果甲、乙两块土地的其他条件完全相同，哪一块地价要低一些？ 【解】地价高低应根据楼面地价水平判断： 甲地楼面地价＝甲地单价÷甲地容积率 ＝700÷5＝140元/m2(建面) 乙地楼面地价＝乙地单价÷乙地容积率 ＝510÷3＝170元/m2(建面) 可见，甲土地的价格相对来说要低一些。 6.抵押价格、课税价格和征用价格 ■抵押价格是在设定房地产商品抵押权时所评定的价格。房地产商品的抵押价格通常要低于它的实际价值。 ■课税价格，是指政府为课征赋税，由估价人员估定的作为房地产课税基础的价格。具体的课税价格如何，由课税政策而定。 ■征用价格，是为政府征收房地产补偿而评定的价格。 7.期房价和现房价 ■期房价是房地产商品的预售价，是先交钱后收房的价格； ■现房房是一手交钱，一手交房的价格。 8.住宅工程造价和住宅综合造价 ■住宅工程造价是单一住宅项目的征地、开发和建造价格。 ■住宅综合造价则除了单一住宅工程造价之外还包括小区配套费、拆建还建费、统建管理费等项目费用。 ■目前各地一般都采用综合造价的指标。 9.政府定价、政府指导价和市场调节价 ■政府定价是指按照国家规定权限制订的商品价格和收费标准。 ■政府指导价是按照国家规定的权限，通常规定基准价和浮动幅度、差率、利润率、最高限价和最低保护价等，指导企业制定的商品价格和收费标准。 ■市场调节价也称市场价，是指生产者、经营者根据市场供求情况可以自主制定商品价格和收费标准。 四、房地产价格的构成 ■房地产价格是房地产价值的货币体现。 ■对于商品住宅，其价格的计算公式为： ■住宅价格=成本+利润+税金+差价 ■具体而言，商品住宅价格包括以下构成项目： 1.成本 (1)土地征用费。 土地征用费是指开发经营单位按照城市建设总体规划进行土地开发所发生的向被征地单位支付的各项费用的总和。 ■它主要包括土地补偿费(即有关地下、地上物的补偿费)，征用市郊菜地的新菜地开发建设基金、安置补偿费、耕地占用税等。 (2)拆迁安置补偿费。 拆迁安置补偿费是指开发经营单位拆除被拆迁人所有的房屋及地上附属物的补偿费，以及对被拆迁人安置所支付的