作业模板：昆山世界名人城2.25.doc

目 录 第一章 总论 5 1.1项目概况 5 1.2可行性研究的目的与内容 8 1.3可行性研究的依据 9 1.4可行性研究的主要结论 9 第二章 项目建设必要性与意义 14 2.1实施保护开发，促进经济生态协调发展 14 2.2满足复合需求，代表高档别墅新趋势 15 2.3产生带动效应，实现企业与政府共赢 16 2.4服务上海，带动地方经济发展 18 2.5开发时机成熟，加快项目运作 19 第三章 项目外部经济环境分析 22 3.1区域经济发展强劲 22 3.2政策面支持房地产业可持续发展 27 第四章 项目市场分析 29 4.1上海别墅市场需求分析 30 4.2上海别墅市场的供应分析 36 4.3上海别墅市场发展趋势分析 38 第五章 竞争性楼盘与项目优劣势分析 41 5.1典型楼盘基本情况和分析 41 5.2本项目优劣势分析 54 第六章 项目定位与建设方案 57 6.1定位依据 57 6.2项目定位：顶级水岸生态别墅园 57 6.3目标客户定位 58 6.4规划构思 58 6.5规划布局 59 6.6道路系统规划与航道系统规划 60 6.7景观系统规划 61 6.8竖向规划与水利设施规划 61 6.9公建配套 61 6.10智能化配套 62 6.11园区景观 63 第七章 项目配套条件 64 7.1交通 64 7.2燃气 64 7.3自来水 64 7.4供电 64 7.5排污 65 7.6通讯 65 7.7水利（将进行专项评估） 65 第八章 环境保护、安全防火与节能 66 8.1环境保护 66 8.2安全防火 67 8.3节能与墙体材料 67 第九章 投资单位概况与项目组织机构 68 9.1耀江集团概况 68 9.2 项目组织机构 70 第十章 项目实施进度 72 10.1前期工作 72 10.2施工期 72 第十一章 投资估算与资金筹措 73 11.1估算依据 73 11.2 开发成本估算 73 11.3 资金筹措及使用计划 77 第十二章 财务效益分析 78 12.1经济评价说明 78 12.2项目销售收入估算 78 12.3经济效益分析 80 第十三章 风险分析 83 13.1定性分析 83 13.2 定量分析 84 附件一：营业执照 附件二：中华人民共和国国有土地使用证昆国用（93）字第C-036-1号 附件三：中华人民共和国国有土地使用证昆国用（93）字第C-036-2号 附件四：中华人民共和国国有土地使用证昆国用（1993）字第C-037号 附件五：昆山世界名人城房产开发有限公司股权转让合同 附件六：关于“昆山立辉房产开发有限公司”更名的批复 [昆经贸企（94）字57号] 附件七：关于同意“昆山世界名人房产开发有限公司”转股为内资企业及撤消分支机构的批复[昆经贸资（2003）字490号] 第一章 总论 1.1项目概况 1.1.1项目名称：昆山世界名人城 1.1.2项目位置 昆山世界名人城项目位于江苏省昆山市淀山湖国际旅游度假区内。淀山湖国际旅游度假区东距上海虹桥机场35公里，西距苏州40公里，北距昆山市区20公里（见图1.1），区位优势明显，地理位置优越。本项目开发地块南、西两面直临淀山湖，北与南巷村、西南与金家庄（规划中的昆山国宾馆或昆山市会展中心用地）隔河相望，用地东面现为菜地。 图1.1 昆山世界名人城区位图 1.1.3项目背景 1992年香港立辉国际有限公司（占99%股权）与昆山市外经委所属公司（占1%股权）联合注册成立了“昆山立辉房产开发有限公司”，该公司以出让方式获得淀山湖镇旅游开发区2号、2号B、3号土地开发权，土地使用权证号为：昆国用（93）字第C-036-1号、第C-036-2号、第C-037号，土地总面积为898亩，用途为住宅、别墅，土地使用权年限70年，起止时间从1992年12月至2062年12月。 1994年经昆山市对外贸易委员会批准[昆经贸企（94）字57号]，昆山立辉房产开发有限公司更名为昆山世界名人城房产开发有限公司。昆山世界名人城房产开发有限公司曾对所属土地进行前期开发，项目业已立项，并已完成规划设计及部分单体设计，已获得建设工程规划许可证和销售许可证。后因市场不成熟，周边基础设施不到位以及其它原因未进入实质性开发，土地一直维持原貌（农地）。 2003年6月20日浙江耀江房地产开发有限公司与香港立辉国际有限公司签订“昆山世界名人城房产开发有限公司股权转让合同”，香港立辉国际有限公司将持有的昆山世界名人城房产开发有限公司99%的股份转让给浙江耀江房地产开发有限公司，1%股权为赠予式股权仍由昆山外经委的所属公司持有。2003年7月昆山市对外贸易经济合作局下发同意“昆山世界名人城房产开发有限公司”转股为内资企业及撤消分支机构[昆经委