重庆杰出地产花园洋房产品解说.ppt

5层 三室两厅双卫124.92㎡ 6楼三房两厅双卫111.16m2 4层 三室两厅双卫126.79㎡ 3层 3室2厅2卫1厨130.99㎡ 通过电梯，直通地下，使三楼至五楼都拥有自己的地下室。 3楼至5楼的地下室，没有通风采光，虽然不算面积， 但利用性不强；只能做储藏室内使用。 三楼至五楼所送地下室由一个公共通道各自进入， 相互之间隐私性较差。 坡屋顶设置，顶层送空中阁楼，最高达6米，增加了户型卖点。 坡屋顶采用“老虎窗”，户型客厅和部分卧室采用“八角窗” 增加了立面的风情味道。 户型紧凑,实用,地下室卖点多,小面积尽量做出了露台。 买高端洋房（底层和顶层）还是买经济型联排？ 高品质洋房优势 户型采光好, 前庭后院空间大,各功能房能作到丰富并且能保证采光. 底层(甚至二层)的地下室送得多,顶层可送屋顶.每个户型有大小不一的露台. 高品质洋房劣势 总价直逼别墅。 再好,也只是洋房。永远进不了高端户型之列。名不正，言不顺。 共用电梯和通道，私密性要差。 经济联排优势 再差也叫别墅。再差也是独门独户。 经济联排劣势 两面采光，局部辅助功能间接采光。 不能大面积享受入户大花园等与自然接触的空间。 买高端洋房的顶楼还是底楼？ 底楼优势 送入户大花园，享受前庭后院，送大面积地下室，亲地性更好，进出方便。 底楼劣势 潮湿，蚊虫多，隐私差，安全性相比顶楼要差，面积可能要大、总价要高。 顶楼优势 隐私性好，受到打扰的空间小。大面积的屋顶私家享用，能做到二层（跃层）的主人专享。 顶楼劣势 亲地性差，屋顶花园，相比地下花园要逊色。 可能存在漏水的问题。 不能送免费的地下室(甚至带产权)。 洋房户型面积走大还是走小？ 共同点 随着地价的不段上涨，洋房占地的问题更加空出，地价成本更高，价格更高。 在此种情形下，为了摊消成本，要么做联排，要么做品质高层（或板式小高层）。 洋房的处境会更加尴尬，被品质高层和别墅“前堵后追”。 在此种背景下，洋房面积走大还是走小？ 洋房面积走大 既然资源问题更加突出，就把洋房做大，把档次拉高，做成类别墅的定位。 资料该用都用了,就做高端大面积洋房. 洋房面积走小 如果洋房做成类别墅，则总价会达到联排的价格，于其去和联排竞争，不如做小，自成一体。 保证品质的前提下，降低总价,受众更宽,更受欢迎. 重庆未来花园洋房的产品突破点和价值思考 1.有独特资源占有（优势地段或独特资源）的地块：类别墅产品定位，定位支撑如下： 大户型洋房 + 别墅级配置和材质 + 独特资源占有 利用大户型、配置、材质做出建筑的别墅感觉。 利用独特资源占有加上别墅品质与联排别墅竞争！ 2.无独特资源占有的地块：高品质产品定位，定位支撑如下： 户型面积适中 + 别墅级配置和材质 + 附加值最大化（送地下室、入户花园、露台、阳台） 利用户型面积适中控制住产品总价，拓宽客户。 利用“送面积”送到极致，保证洋房产品独特的卖点。 利用建筑异域风情，以及别墅级配置和材质，保证了建筑的品质。 最终形成高品质加上合理的总价加上最大的实惠，成就高品质洋房定位， 弱化了“前阻后追”被别墅和品质小高层夹击的状态。 高品质洋房主要由如下要素支撑： 面积 面积不应小，因为户型面积能保证居住的舒适度。 材质 建筑用材质一定要达到“别墅级”，如彩铝Low-E双层中空浅镀镆玻璃、其它高级智能化配置等。 配置 配置一定要高，如精装修入户大堂等。 如观光电梯（双开门）。 园林绿化 园林绿化主题鲜明。 植物配置，特别是高大乔木的配置要到位。 园林硬景观的材质要和建筑用材质相呼应。 重庆规划设计新规范对洋房产品设计的限制和规避 根据《2009年第一次建筑规划管理季度例会会议纪要》 建管字〔2009〕22号的规定，本规定将对本项目的户型设计产生如下影响： 所受影响 影响原因 阳台 空中院馆 入户花园 凹阳台进深如大于2.4米，或每户阳台结构底板投影面积之和如大于10平米，则超出部分按全面积计算容积率。 每户阳台结构底板投影面积之和,超出套内面积17%的部分,按全面积计入容积率。 飘窗 底板与室内地面高差应大于0.45米。 在楼面结构层投影面积以内的,计入容积率。 花池 在阳台结构低板内设置花池的，按阳台规定计算。 洋房风格 地中海风格居多，其它如新古典主义，现代主义较少。 蓝光十里南山 江与城 银翔翡翠谷 盛创尊岭 现代风格 中铁山水天下 御城华府 同创高原 为什么地中海风格的项目比较多？ 产品面积 洋房户型属于中档，如果做其它异域风格，则面积会做得较大。 地中海风格，则对面积会更容易控制。 客户 洋房户型的客户不属于金字塔尖的客户，所以对非常厚重的非常具有内涵的产品不是很匹配。而地中海，既不厚重，也不轻浮，正好。 风情 地中海带来的生活味道，更随合，更单