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不动产投资大讲堂:商铺投资 一：商铺投资目的要明确 购买商业用房的目的大致分为三类。 1. 短期升值转让赚取差价的收益。投资者一般在项目销售前期通过一次性付款或按揭贷款的形式购入，在该项目后期较为成熟并价格升值较高的情况下出售，获取差价收益。 2.作为资金保值并升值的手段。 考虑到通货膨胀、货币贬值、利息下调等问题，银行储蓄收益少；而股票、债券、期货市场摇摆不定，纯住宅投资回报低。可见，商铺投资的魅力就在于它的长期性和稳定性。目前市场认可的投资年收益率为6~8%。 3. 自营性质的投资者 为店铺的保值和业务的长期发展而选择购买店铺的策略。尤其是在中心商圈的店铺更受他们青睐，比如设立形象店、旗舰店，展示企业实力、提升企业形象，从而进行品牌传播。 二、商铺投资类别选择要恰当 商铺根据所处的物业特性，分为： 综合性购物中心、底商、街铺、市场。 一般可投资的商铺主要为综合性购物中心和底商两类，而街铺由于多为民改商或临建，产权转让时多存在问题不宜投资，市场类商铺由于经营的特殊性和回报稳定性较差，多为大业主持有，分散产权持有的产权式商铺因鲜有成功者也不宜投资 综合性购物中心项目，多数会在引入知名主力店的情况下出售少部分产权（多为一层黄金铺位），即万达模式。这类商铺的优点在于能够与主力店为邻，租金较高，收益稳定，但缺点是如果整个项目经营较差，则租金收益较低，且该类商铺售价均较高，收益率为6~8%左右。 底商又可分为写字楼底商、公寓底商、住宅底商及群房。一般而言，办公楼底商是作为配套使用的，总面积少，价格比较高。经营业态以餐饮、便利店、银行等为主，客群以中高端客户为主，且客单价较高。 公寓及住宅底商一般是为社区居民区服务。社区商业将是未来商业发展的必然趋势。 社区商业将是未来商业发展的必然趋势。 社区底商存在的最大缺点是同质性强，且短期集中供应造成了竞争过于激烈， 但价格相反普遍较高，且在业主没有大量入住之前，投资几乎没有任何收益，东区的底商4万左右！直接导致社区商业的销售率不高。 另外，社区商业的功能限制（4类业态禁止经营） 也使得其租赁的渠道和租金大打折扣。 为防止住宅底商扰民的发生，很多地方对住 宅底商的可经营业态进行限制，例如餐饮业、KTV等有油烟、噪音污染的业态以及影响社区居民隐私、生活空间的业态。 如果实际情况需要底商有餐饮等业态， 开发商要做的餐饮的油烟出口另行设计，在距离楼盘15米左右建立，且不可以影响上层、社区的居民。 三：出手要看准时机，不可盲目跟风 一般来讲，开发商都会采取预售的形式进行销售。预售也就是期房，此时的价格是相对实惠的，这时购买比较划算。 但是必须综合考察开发商的实力和建设周期，因为签署合同后，购买者就要开始还款，而此时尚无法经营或出租，有一段时间是没有收益的。 有些开发商在遇到资金紧张、对项目前景预期不良等情况时， 也会积极寻求出路， 一般也会给与意向较强的客户较大优惠， 此时也使出手的好机会。 国贸360的案例 易初莲花的内铺案例 玉凤路家乐福的案例 四：位置是关键---地段、地段、地段 结合到个体而言，所投资的商铺在局部商圈和具体项目中的位置也尤为关键。 再者，我们在销售某项目时，其不仅楼层售价差异较大，而且同层不同位置的商铺价差也较大，因为商铺遵守一个“金角银边”的定价原则。即，靠近出入口、边角展示良好的商铺价值高。所以，在具体到投资的个体商铺来讲，主要看其是否有靠近主出入口（有效客流量大）、是否展示良好、是否便于客户到达等小环境。 同一地段的不同结果：光彩和大上海城的案例 五：通用性商铺是优选 商铺投资落实到硬件上，就是本身的各项参数和配套设施，包括楼层、面积、进深、面宽、层高、柱距、店招，水、电、气、暖、电信、管道等诸多方面。举一个很典型的例子，如果商铺本身带有可做餐饮的条件，那么本身其价值就要高于周边商铺，因为餐饮，特别是中西式快餐的租金承受能力较强。 东区偏远的房子大部分不适合做服装的零售 具体到商铺类型上，大型综合性购物中心、商业街、写字楼底商基本都能适应绝大多数业态，在出租上不存在限制， 而住宅、公寓底商则受限制较大，加上社区底商辐射半径小，聚客能力较弱，同质性强，因此在养伤期过程中的竞争非常激烈，价值低。 所以，通用性强的商铺往往价值较高，价格也就高，相反，那些有价无市的商铺则不适宜投资。 面积在100~200平米的商铺需求量最大，其次是200~500平米的商铺；纯一层商铺的需求量最大，同时1+2也是较容易出租的商铺；柱距一般要达到8米左右或者7.2米以上最为合适，店招不低于一个柱距为宜；进深与面宽比不超过1： 2 商铺的配套也很重要，基本的水、电、暖、信是必备的，