远洋太古里答案.pptx

四川中原顾问项目部 SiChuan.01.2015 商业案例研究 ——远洋太古里项目 “里”：译为“巷子”； 开篇，先从锦里说起…… ——项目定位透视之一 锦里之于武侯祠等同于太古里之于大慈寺； 锦里位于一环路内城市中心区域； 嫁接武侯祠旅游文化区，定位于仿古街，是巴蜀民风民俗和三国蜀汉文化的民俗风情街，号称“成都版清明上河图”； 2004年11月开业，现已成为成都旅游文化的城市名片。 太古里位于城市心脏地带——春盐商圈内； 嫁接大慈寺佛教文化区，春盐城市核心旅游商业商圈以及东大街金融起步区，是开放式、低密度的街区形态购物中心； 2014.11月开业，不言而喻——太古里发展远景将比锦里更胜一筹。 【项目定位】太古里项目定位与锦里有异曲同工之妙，从已成熟运营的锦里仿古街区可折射出本项目落址的共性——资源嫁接。 概述 锦里 “L”型布局围绕武侯祠，共享旅游客流，功能上互为补充，以低密仿古街区融入旅游文化氛围； 太古里 “U”型布局围绕大慈寺，共享商圈客流，以现代建筑特色和川西建筑特色相结合融入商业氛围。 城市中心区域 低密仿古街区 “L”型嫁接 城市心脏地带 低密特色建筑街区 “U”型嫁接 图片1 图片2 图片3 图片1 图片2 图片3 是春盐商圈升级； 也是产品线复制； 更是差异化竞争。 ——项目定位透视之二 城市中心 区域中心 区域中心 区域中心 区域中心 城市商圈发展脉络——由单中心向多中心的格局发展，商圈之间竞争激烈。 成都现目前已形成多中心商业格局，春盐骡商圈城市核心地位被削弱，周边商圈对客群分流作用日益凸显，那春盐骡商圈如何突围？ 【商圈发展】成都目前商圈由一个中心向多个中心发展，传统核心商圈——春盐骡面临周边多区域竞争，商圈升级扩容势在必行。 商圈 代表项目 开业时间 营业面积 楼层 项目定位 春盐商圈 （不完全统计） 仁和春天百货人东店 1998年9月8日 2万㎡ B1至4楼 高端百货 王府井百货 1999年12月30日 4.2万㎡ B1至7楼 中高档百货 美美力诚百货 2003年9月18日 1.5万㎡ 1至5楼 高端百货 太平洋百货全兴店 2006年 3万㎡ 1至6楼 中高档百货 茂业百货 2006年9月 6万㎡ B1至5楼 时尚流行百货 新世界百货 2006年12月 2.95万㎡ B1至5楼 时尚流行百货 仁恒置地广场 2010年9月13日 6万㎡ 1至5楼 高端购物中心 群光广场 2010年10月1日 10万㎡ B2至9楼 时尚流行百货 远东百货 2011年6月底 6万㎡ B1至8楼 时尚流行百货 银石广场 2013年1月 2.4万㎡ B2-L6 中端购物中心 国际金融中心 2014年1月14日 13.2万㎡ B2-L6 高端购物中心 远洋太古里 2014年10月底 10万㎡ BI-3F 低密高端步行街 20世纪90年代中期1980-1993 20世纪90年代中后期1994-2003 21世纪初2004-2012 21世纪2012后 第一代商业是指传统的街铺形式专业店和综合店 第二代商业是指超市和百货 第三代商业是指购物中心SHOPPING MALL 第四代商业是指商业体上嫁接体验式消费 从百货业态向购物中心再到体验式商业发展。 【商圈升级】春盐商圈历经三代形态发展，已从百货业态向购物中心再到体验式商业发展过度，而太古里项目是目前春盐商圈最能体现体验式消费的购物街区。 项目外立面 项目区位及总平 项目名称 三里屯太古里 项目地址 北京市朝阳区工体北路(一环路旁) 开发商 太古地产 建筑面积 17.2万㎡ 整体定位 以25-35岁为主要消费群的时尚精致高端购物中心 北区 是一个包容创意和设计的高端街区 南区 满足了更多年轻、时尚、多层次的消费需求。 建筑特色 北区“四合院”型，南区“胡同”型，现代风格建筑，全玻璃幕墙 楼层设计 3-4层 【产品线复制】成都远洋太古里项目产品线源自于北京三里屯太古里项目，在选址、建筑特色、定位以及业态等诸多方面完全复制于此。 项目名称 成都国际金融中心(IFS） 项目位置 位于大慈路以南，红星路以东，江南馆街以北，纱帽街以西 营业时间 2014年1月14日 占地面积 82亩 总建筑面积 76万㎡ 商业面积 21.7万㎡ 停车位 约1700个 商业楼层 B2F-L6F 商圈形式 春熙路商圈 商业类别 大型高端购物中心 商业定位：为中国西部领先的CBD高端大型综合体，为目前成都规模最大、档次最高的购物中心。 IFS与太古里比较：IFS以传统购物中心建筑形态定位高端业态，而太古里以低密特色步行街建筑形态定位高端业态，更具体验性，也是太古里谋求差异化发展的表现形式。 高端购物中心 【差异化竞争】于2014年初入市的IFS项目定位于高端购物中心，后入市的太古里以差异化竞争策略定位于高端低