招商八卦岭营销总纲试题.ppt

文化与体验 【城市主场】营销总纲 世联地产 2003.12 我们的目标 ●打造招商地产走出“蛇口”的品牌物业 ●我们的预期价格——8000元/M2 ●展示招商地产全新形象 解题思路 产品深度解析 市场分析 营销总纲 客户、形象定位 地段的真实价值 城市主场 占地8520.90M2 楼高33层 总建面积81755.65M2 住宅建面61742.78M2 商业建面2782.34M2 总户数1328户 主力户型为44-46M2的一房 商业中心——酒吧街、会展、 沃尔玛、专业市 交通中心——核心地段 生活中心——八卦岭南区、白沙岭、园岭 项目 林荫路 城市绿化带 八卦一路 盛世鹏城 E N 项目四至 总用地面积 8520.90M2 总建筑面积 81755.65M2 其中 住宅面积 62074.32M2 商业面积 2782.34M2 住宅总套数 1328 容积率 8.16 覆盖率 45.43% 停车位 地下291，地上22 土地使用年限 50年 项目的经济指标 总建筑面积为81755.65平方米，容积率为8.16，覆盖率为45.53％，停车位为313辆（其中：地下291辆，地上22辆）。 一、二层为临街商业；三层架空，作为公寓的主要的休闲和设施场地，并设置了泳池，作为项目的核心亮点。 高层部分露天平台的运用，造型上错落有致。 项目的总体规划 单套面积 套数 套数比 面积 面积比 单房 34-40 148 11.14% 4353.70 8.67% 一房 44-46 1008 75.90% 45462.80 73.63% 二房 61-67 172 12.95% 10926.26 17.70% 合计 1328套 61742.78M2 一房和公寓面积占住宅总面积的82.30%。 户均面积：46.49M2 户型定位 走道稍窄，使用起来不够舒适。 东西朝向的走道过长。 部分户型存在对角。 大部分的户型进深较大，采风和通风有所欠缺。 弱 势 优 势 露天平台、公共平台的运用，丰富了空间，给人们提供了交流平台。 各单元间统一而独立，提供了自由组合的可能。 项目的户型分析一 在采光和通风上有所欠缺。 厨房略微偏小，住宅感觉较弱。 弱 势 优 势 空间较完整，便于利用。 适用于办公或居住；灵活性较好。 进深尺度较好，采光和通风较好。 项目的户型分析二 —A户型 进深较大，在采光和通风上有所欠缺。 剪力墙可能会影响空间组织的灵活性。 存在对角现象。 厨房略微偏小，住宅感觉较弱。 B2户型的灵活性相对较弱。 弱 势 优 势 空间较完整，便于利用。 单元统一而独立，灵活性较大， 可自由组合使用。 项目的户型分析三—B 户 型 剪力墙使空间的灵活性受到较大影响。 弱 势 优 势 空间较完整，便于利用。 较好的厨卫系统。 进深尺度较好，采光和通风较好。 C1设有小的玄观，私密性较好。 项目的户型分析四—C 户 型 优势（S）： 运动文化中心 招商强势品牌 产品功能多元化 交通便利 折实后的实用率达88%-104% 劣势（W）： 八卦岭片区形象 主力户型一房面积偏大，成交门槛高 工程进度滞后、入市时机滞后 结 论 已确定的部分 ●简洁、完整、大气的公建立面形象 ●精美特色的运动园林 ●分享和交流的社团型会所 ●高标准的硬件配套设施（酒店式大堂、游泳池） ●TRE为核心的物业管理 产品深度解析 市场分析 营销总纲 客户、形象定位 视角一 我们属于八卦岭传统物业市场吗？ 鹏盛 年华 本项目 盛世鹏城 意馨居 翠馨 居 旭飞花园 鹏益花园 鹏基 花园 鹏盛 花园 鹏盛村 宇航 大厦 待售 在售 已售 政府规划形成规律的地域分布 荔盛苑 祥青苑 深城公寓 工业区 片区楼盘分布图 1997—2003年均推售量偏低 楼盘名称 推出 时间 占地 面积 总建 面积 总套数 单房/一房 一厅比例 主力 户型 均价 备注 旭飞花园 1997.08 36364 80000 2066 85% 21-45 7500 带装修 鹏益花园 1997.11 21217 127939 1800多 90% 32-68 5000 — 意馨居 1999.04 7293 16000 401 70% 30-54 5600 — 旭飞华天苑 1999.01 — 63800 1984 77% 31-43 5500 带装修 荔盛苑 2000.05 8448 60000 2865 77.62% 25-52 6500 — 深城公寓 2000.10 4752 28741 518 94.40% 24-55 5200 带装修 翠馨居 2001.02 7505 20150 476 83.93% 3