官厅村城改项目定位方向初步探讨概述.ppt

西安世鼎地产全程营销机构 ——官厅村城改项目定位方向初步探讨 世鼎机构 2012年4月 大格局，浐灞生态区，品质生活境界 目标1：理清项目价值，明确项目定位； 目标2：对项目规划格局及细部做出建议； 目标3：针对性设计项目启动阶段营销推广方向。 本次报告的主要目标： 项目经济技术指标： 总占地面积 7亩 总建筑面积 3.6万平米 容积率 7.47 项目本体分析： 项目位于浐灞生态区，目前周边为村落与农田。 随着大西安新的城市规划定位，其板块功能特征逐渐明朗。市政升级、城市扩张造就了区域内房地产开发的前提，同样也成为本项目开发的主要契机。 本案 本案讨论的主要内容： 【市场篇】——发现价值 分析市场发展特点和项目自身禀赋，理解和挖掘项目价值； 【定位篇】——创造价值 分析归纳项目定位，探讨如何从产品层面塑造项目亮点； 【营销篇】——实现价值 结合项目特点和市场定位，针对性组织营销推广，实现项目价值。 【市场篇】——发现价值 分析房地产市场发展特点和项目自身禀赋；理解本项目市场占位。 西安正在向国际化大都市方向迈进。 宏观环境 大西安 是一座旅游城市，也是西部门户城市,西北区域经济文化中心； 是关中天水经济带核心城市，对西北各省市辐射性强，宜居性强； 和成都重庆同属西部一线城市,正走向国际化都市的发展道路上。 前所未有 “大西安” 世界之城 文化之都 ——2020年 总面积：2600平方公里 ——2020年 总人口：800万—1000万人 城市向北大发展 浐灞——大西安战略的关键节点，多种优势汇聚，城市未来发展的核心！ 城市经济 房地产预警系统判断——GDP增速与房地产发展关系 小于4% 5%-8% 大于8% 4%-5% 萎缩 停滞 稳定发展 高速发展 西安GDP保持着平稳、快速的增长，年均增长13%以上，房地产市场处于高速平稳发展阶段 城市经济 从第一产业占主导到重工业占主导，产业排序从一二三到三二一，现代城市产业结构的调整背后，西安正从传统一步步走向现代。 1995年西安服务业比重超过50%，标志着西安从全国重要的工业基地逐步发展成为以第三产业为主的服务经济城市。 西安市发改委有关负责人表示，服务型主导的经济不仅提高了城市承载力，提升了服务功能，也熨平了经济波动，特别是在应对国际金融危机和世界经济减速中发挥了稳定器的作用。 西安市第三产业快速发展，为房地产快速平稳发展提供了有利的经济环境。 城市规划 未来城市发展模式为“九宫格局，棋盘路网，轴线突出，一城多心”的空间布局模式逐步呈现大西安都市。 “九宫格局，棋盘路网，轴线突出，一城多心”的 空间布局模式。“九宫格局”即中心的唐城，东部 的国防科技区，西部的综合工业区，南部的科研文 教区，北部的经济开发区，东南部的曲江旅游度假 区，西南部的高新技术产业开发区，西北部的汉城 遗址，东北部的浐灞生态区。“棋盘路网”即市区 道路网继承唐长安方格网、棋盘式格局，外围功能 区结构也以棋盘路网为特色，形成一个明显的区级 中心。“轴线突出”即以现有的穿越钟楼的南北轴 线为中心城市主轴，以大明宫含元殿到大雁塔的南 北轴线作为西安重要的景观轴线，两条轴线与穿越 东西大街的轴线交汇，形成西安棋盘结构的“十” 字型格局。“一城多心”即在“九宫格局”的基础 上，沿城市放射状交通线向外发展功能区，形成多 个城市副中心。 城市规划 浐灞生态区 都市型生态区，生态化商务城 浐灞生态区以浐河，灞河的开发为重点，打造以金融，商务，会展，旅游，居住，创意产业等为主的第三代新城，打造西安宜居宜业城市新区！ 浐灞生态区优美的景观资源和宜居的生态环境，使浐灞成为了住宅市场新的热点。 市场项目对比分析： 区域处于房地产高速发展阶段，品牌房企的入驻，带动了区域项目的较快发展。 结合项目体量，对比范围可适当放大，可参考的主要商品房项目有：易合坊/东方雅居/东城翡翠湾/地铁首府,鼎翰名苑,普华浅水湾 本案 1、项目名称： 易合坊 《商品房》 2、项目地址： 纺渭路与柳莺路什字以东200米 3、开盘价与平均价：4100元为开盘价4500元为平均价 4、优惠点位及付款方式：暂无优惠点位、可按揭和一次性付款 5、手续状态：五证齐全 6、售楼部位置及形态：现场售楼部、坐销 7、项目的进程：期房 产品情况 目前推出为A区共30多栋多层、小高层和高层房源，主力户型45-135平米。 项目动态 易合坊项目目前处于前期咨询中，现针对搜房网友推出团购活动，认购可享受9折优惠。 ? 竞品项目 易合坊 竞品项目 1、项目名称：东方雅居 《商品房》 2、项目地址：灞桥区纺西街221号 3、开盘价与平均价：4900元为开盘价5500