皖西北城市商业广场可行性研究报告.doc

目 录 前 言 2 一、报告编制目的 2 二. 报告编制说明 3 三、特殊说明 3 第一章　 总　　论 4 一、项目基本情况 4 二、经济技术及财务指标 6 三、结论、存在问题与建议 7 第二章 项目建设背景与开发商、发展商概况 9 一、项目建设背景 9 二、项目建设的必要性 10 三、项目建设的可行性 13 四、项目可行性研究的依据 14 五、开发商简介 14 第三章 市场分析与预测 15 一、社会经济状况 15 二、 房地产市场宏观形势分析及预测 18 三、项目的市场情况分析及预测 32 第四章　　建设条件及选址 37 一、区域概况 37 二、自然条件 37 三、公共服务设施 39 四、工程地质 41 五、水文地质 41 六、地址选择 41 第五章　规划设计方案 42 一、 规划设计方案的指导思想 42 二、 规划设计方案的原则 42 三、 建筑规模及规划设计方案设想 43 第六章　营销策略及方案 51 一、营销策略 51 二、营销方式 53 三、 销售节奏与策略 56 五、租售计划 62 一、环境保护 63 二、劳动卫生与安全 64 三、项目内部安全保护 67 第八章　物业管理与劳动定员 68 第九章 项目实施进度与管理 70 一、项目管理 70 二、项目监理 71 三、项目建设工期和实施进度 72 第十章 节约能源 73 第十一章　项目投资估算及资金筹措 75 一、 投资估算的原则 75 二、财务测算报告： 76 三、风险分析 86 第十二章　结论及建议 88 一、 结论 88 二、 存在的问题及建议 89 三、特殊说明 91 前 言 一、报告编制目的 1、在对本项目开发经营环境进行详细分析的基础上，结合项目所处的区位环境，对该地块的市场价值进行合理的评估。 2、对项目的可行性与开发经营策划提出初步意见，并根据市场需求对项目的市场定位设计提出相应的建议。 3、对项目进行投资分析和风险分析。 4、结合公司的状况和项目的特点，探索项目开发经营的可行方式。 二. 报告编制说明 本报告中投资估算采用假设开发法，依据定额标准和行业普遍惯例，对项目的可行性和开发经营策划提出初步意见，并结合项目的特点优势，对项目进行投资分析、财务分析和风险分析。销售预测则采用市场比较法。 本可行性研究报告的计算时点为2008年9月。 三、特殊说明 　　在本项目可行性研究中，针对当前国内房地产开发中普遍存在的预售情况进行了必要考虑，对当前税法与会计制度对财务数据的影响差异也进行了充分考虑。由于房地产开发行业的资金来源与投资的特殊性，特别是建设期与销售期的重叠，预售期较长，故个别财务指标可能不同于一般行业指标。 第一章　 总　　论 一、项目基本情况 1、项目名称：皖西北城市商业广场 2、项目单位：开发商：阜阳巨龙房地产开发有限公司 3、项目负责人：康勇 4、项目建设地点：颍泉区皖西北商贸城中心广场， 沿街东西宽134米；南北长104米，占地面积22亩，约14000平方米。 5、开发目的： ①发展泉北城市经济，改善城市功能，增强城市辐射力； ②带动皖西北商贸城商业经济发展，树立泉北新区城市新形象。 ③招商引资，推动泉北新区城市经济快速发展。 ④提高皖西北商贸城商业档次，改善城市居民购物和居住条件。 ⑤提高企业自身经济效益，加快企业发展。 6、建设内容： 该项目占地22亩（14000平方米），总建筑面积约11万平方米，其中商用面积4万平方米（含人防和设备用房5000平方米），办公住宅7万平方米，并配套建设道路、停车场、装卸平台及配套用房1000平方米。 皖西北城市商业广场项目从功能上分为三部分， 地下部分：为人防、设备间、停车场，约10000平方； 裙楼1～4层为商业服装及小商品批发商城，约40000平方； 5-28层以上为2座办公塔楼，约70000平方 基地容积率7.0，建筑密度70％，机动车停车泊位300辆(地下室及户外)。 7、项目总投资：3.5亿元人民币。 二、经济技术及财务指标 皖西北城市广场主要技术经济指标 表1 序号 项 目 单位 指标 1 规划总用地面积 平方米 14000 1.1 其中 建筑用地面积 平方米 10000 1.2 公共占地面积 平方米 4000 2 总建筑面积 平方米 110000 2.1 其中 住宅建筑面积 平方米 0 2.2 写字楼建筑面积 平方米 70000 2.3 餐饮娱乐建筑面积 平方米 0 2.4 商铺建筑面积 平方米 40000 2.4.1 其中 负1层商铺建筑面积 平方米 5000 2.4.2 底层商铺建筑面积 平方米 10000 2.4.3 二层及以上商铺建筑面积 平方米 30000 3 建筑密度 % 70 4 容积率 　 6.00