贵州湄潭项目策划书解析.pptx

——贵州湄潭县项目前期思考及合作意向书 『一座城市的创见与新生！ 』 项目面临五大对立关系 开发模式与盈利周期的对立【战略层面】 超大规模与市场需求的对立【市场层面】 陌生区域与人口导入的对立【区域层面】 城市空间与价值复合的对立【规划层面】 产品快销与市场价值的对立【营销层面】 1）开发模式与盈利周期的对立—— 选择单一的产品模型或简单的类别组合（如 住宅+商铺或商业综合体）开发，走入市场瓶颈？还是理性的城市格局和节点定位，以创新的产品阵营构造具有影响力的营销势力从而推动成功大营销？ 2）超大规模与市场需求的对立—— 湄潭县城区总人口不足9万人，何以消化市场已 开发的逾100万方的供应量？谁来买单？何种项目及产品足以吸引客户买单？何类产品阵营方能脱颖而出凝聚城市消费再生？ 3）陌生区域与人口导入的对立—— 尚不发达的湄潭新兴城区，单项60万方以上的新城大盘，区域不成熟的情况下，如何整合资源，实现项目价值最大化和提升影响力，吸纳老城区及外延人口导入？ 4）城市空间与价值复合的对立—— 局限的地块属性，如何规划出复合型、多功能、高价值的未来城市发展需求，引领市场前瞻性消费？ 5）产品快销与市场价值的对立—— 快销一般意味着价格与市场对位，本项目如何在保证价格与市场对位的同时提供价值最大化，提升附加值，在同质化竞争中走出独立竞争优势？ 我们的市场与客群 市场竞争加剧，区域的优势和劣势在哪里？客户区域特征明显？如何满足？如何引导？开发体量巨大，如何进行产品稀缺性设计和差异化打造？ 现状规划点评： 现有规划能解决5个对立吗？ 现规划只是按部就班的在土地上“画房子”，尚未根本挖掘和创造项目本体稀有性和独特竞争力！ 并且单体式商业的布局方式极大的增加了后期销售风险！商业规划与住宅整体互通性和空间共融性毫无体现！ 1、项目规划缺乏主题性引导，未能整合地区及城市资源，功能结构单一，营销卖点极弱，项目整体缺失地标性规划； 2项目缺乏城市地产量化供需分析，对消费、购买及区域差异化竞争乃至营销的定位思考、 3、建筑排布机械、动线规划简单缺乏趣味性、地块空间被人为地割裂、缺乏连续性和目的性， 各个板块各自为阵； 4、未能有效利用地形、将坡度、地上与地下建筑等空间贯穿，商业临街面及聚合性缺乏，价值未能最大化； 5、地块功能和形象定位模糊，导致空间的塑造与建筑的设计呆板，没有重点； 6、与城市主干道和支路的接驳以及人流导引缺乏依据，未能有效分析；与城市文脉及资源嫁接未能充分考虑； 7、项目主题景观规划严重缺失，商业街区景观、主要空间节点、住宅底商等设计思路尚未能体现； 8、项目整体设计仅是规模上的数据拼凑、未能在空间吸引力和功能提升上给湄潭带来新的风貌和变化，住宅和商业配比缺乏合理推敲，住宅外立面风格偏偏一律，缺乏市场特色化引导； 在湄潭，对于城市地产来说，本案是做增量，如何 形成新的区域热点？ 吸引新的购买人群？ 聚集更多的消费人气？ 挖掘地块自身最大价值？ 项目精准定位与体量设置将决定市场格局的成败 创新的规划设计是成功的基础！ 全面复合的营销推广是成功的保障！ 高效资源整合与运作是成功的关键！ 本案成功营造营销“8大基础6大要素” 新区与老城 规划的集成 品牌的影响 入市的时机 模式的设定 资源的整合 强势的营销 拼差异 拼规划 早宣传 早运作 定向客群 功能的主题 拼概念 本案价值塑造 规划大作，区域重塑 项目整体解决方案——定位【颠覆】 我们将对项目重新定位！ 项目定位——湄潭，后现代城市发展集合体 Post modern city development collection 整体战略解决方案—— 后现代城市发展集合体 ——对城市新区和地块进行整体考量和重点规划，确定产品的开发走向和预期； ——对新城新区及周边项目资源（茶城/茶文化/学校资源）进行战略考量，以 “ 资源集合，超脱规划，提升价值”带动地块价值； ——针对周边市场，设计项目的唯一性及可操作性评估； ——项目规划的前瞻性，适用于未来城市发展的空间及营销需求； 首创——遵义后现代城市发展集合体 建筑观 城市观 文化观 规划逻辑 空间层面丰富 功能多样齐全 风格文脉交融 设计的前瞻性 产品形态 商贸集散 景观商街 游憩长廊 教育集成 整体规划解决方案——规划布局思考 城市游憩与商业长廊 ——重新规划路网，重新划分街区尺度，打造有机的游憩空间； ——整体景观性设计，提高地块东西南北走向的空间穿越和园林组合； ——设计结合本地茶文化，将文化元素融入建筑风貌，提高建筑作品的附加值； ——组合多个各自独立、主题鲜明又能满足城市休闲、观光的景观街区； 整体规划解决方案——产品规划及业态思考 Suburban large neighborhood center （郊区型大型邻