专题3：西安loft产品专题20141220试题.pptx

专题研究3 易居中国 西安公司 2012.12.20 Loft产品专题研究 研究目的： 对loft产品深度剖析及客户认识，以便对近一年来loft产品开发设计提供参考。 研究对象： 对西安市比较成功和典型代表性的loft项目进行深入剖析、发掘，从而深入探究该类产品特征、产品配套等共通性。 PART1：产品释义 PART 1 产品释义/定义 loft户型通常层高在4.8-5.4米左右。以一层面积销售，但实际使用面积可达两层；高层高空间变化丰富，购买者可以根据自己的喜好随意设计。 我们主要从以下四个方面对其定义。 坐落位置：城市经济及产业聚集区域或稍远但公交便捷的地段。 建筑结构：上下双层的复式小住宅，买一层送一层，以一层面积销售； 户型结构：有挑高空间，通高在4.8-5.4米左右；功能区动静分离，可自由分割；一般楼下客厅、厨房，楼上书房及卧室； 消费群体：前卫、中等收入、追求时尚的白领阶层，商务人士以及投资客户； 关键词：成熟区域 挑高空间 买一层送一层。 PART 1 产品释义/分类 通过对市场loft产品的调研发现，LOFT产品在整个市场中主要以以下两种产品类型出现，特点较为明显。 目前西安市场在售的loft项目主要为小面积偏公寓型loft产品，同时兼顾部分发展中的小型企业。 公寓型loft 办公型loft 公寓型LOFT产品，占据着整个loft市场中80%，最大的特点是面积偏小，以性价比冲击市场。 办公型LOFT兼顾写字间和商住楼两种特点，提供足够的办公空间和相对适中的成本费用。 目前西安市场loft产品比较少，可参考和研究项目不多； 因此我们选取西安市场比较成功典型的loft案例，从其定位、产品设计、客户等多方面进行分析，对之后同类产品提供参考。 PART2：案例分享 PART 2 案例分享/分布格局 通过近几年来西安loft产品分布区域来看，分布规律明显，主要集中在二环沿线和高新核心区及二次产业发展区。 LOFT产品与城市中的经济和产业聚合点联系密切； 道路及交通带动loft产品的发展； 大量的高新技术产业落户高新区内，区域集中大量中青年白领目标客户。 西安loft项目较少，我们选取尚中心、逸翠园·i都会、紫薇尚层三个市场典型案例进行分享。 尚中心 紫薇·尚层 逸翠园·i都会 高新区 项目名称 尚中心 开发商 明大地产 项目位置 高新路十字南200米（高新中学对面） 占地面积 10亩 总建筑面积 4.3万㎡ 容积率 9.56 销售状态 在售；2012年11月26日开盘 预计交房日期 准现房，预计2013年上半年交房 建筑类型 1栋20层高层loft（1-5层底商） 当期户数 429户 户型区间 约45㎡ 销售均价 总价77万，按45㎡计算单价约1.7万元/㎡ 建筑设计 陕西智威 BZ D.S. 车位 1：0.5 装修标准 精装 产权 40年 供暖/采暖 市政供暖/暖气片采暖 项目位于高新区核心成熟地段，区域优势明显，集中大量年轻目标客户，需求旺盛。 推售情况： 推售情况：2012年11月开盘，目前全部打开销售； 所售产品：单体楼，临街建筑，均为45㎡两房两厅loft产品； 销售均价：总价77万，按45㎡计算单价1.7万元/㎡，层差价100元/㎡，同层近距离空中花园总价高5-6万； 去化情况：目前去化约30%左右，投资客户较多。 总价过高，限制一部分年轻自住白领客户，投资客户较多。 PART 2 案例分享/尚中心/基本属性 项目规划一栋20层高层，40年商业产权，均为45㎡loft产品，买一层送一层，实际使用面积约108.5㎡。 特点一：设计80米挑高、13米宽中庭，楼栋内部实现采光； 特点二：精装空中花园，增加产品附加值。 地下 两个电梯井之间中庭部分剖面图 1-4F商业，5F部分商业 80米挑高，13米宽挑空中庭 80米挑高中庭，楼栋内部实现采光，空中花园提升产品价值。 同层近距离空中花园总价比其他户型高5-6万。 共20F 飘窗赠送部分 空中花园 PART 2 案例分享/尚中心/产品特征 二层通过中庭实现双向变相采光，达到通透效果。 类型 信息 结构 框架结构 面积 单层约45㎡两室两厅 层高 通高5.37米，一层2.64米，二层2.73米 净高 一层2.55米，二层2.65米 尺度 4.35米面宽，8.5米进深，二层进深10米 一层平面图 一层部分赠送，二层全赠送，同时二层实际使用面积比一层大，约62㎡。 利用二层公共通道部分上空作为休憩平台赠送，设计高0.6米，进深1.2米平台。 一层卫生间无淋浴，二层有淋浴三件套。 开放式厨房，无天然气，预留排烟道。 K W W 4.35开间，5.37米层高居住相对较舒适，通过中庭实现户型内部双向变相采光，达到南北通风效果。 PART