揭阳地块营销方案10.13解析.pptx

揭阳群记地块营销策划方案 2013年10月12日 目录： 一、项目分析 二、市场分析 三、项目定位 四、定位演绎 五、营销铺排 项 目 分 析 PART 1 1.项目区位、地段、交通、配套 项目处于揭阳市东山区，位于环城北路以南和莲花大道以西。 项目临近揭阳楼广场，临近榕江。 项目周边配套不完善。 本项目位于揭阳市东山新区，临近揭阳楼广场、临近榕江；环城北 路以南，莲花大道以西交通便利，区域发展前景较好。 1.地块经济指标 总用地面积：31630㎡（约47.4亩） 一期用地面积：7934㎡ 一期净用地面积：3745㎡ 一期总建筑面积：49328㎡ 一期计容积率：41600㎡ 一期 项目一期建筑面积规模较小，容积率较高，两栋住宅楼，一期小区园林较小。 地块SWOT分析 S（优势） 项目毗邻国道， 交通便利 W（劣势） 项目较小，周边配套不完善 O（机会） 地处东山，区域发展前景看好 T（威胁） 周边项目多，竞争压力大 本地块位置和技术指标适合做小高层精品楼盘 市 场 分 析 PART 2 揭阳东山市场分析 代表楼盘： 创鸿国际 万景豪园 中阳豪苑 创鸿金城三期 1栋 2栋 3栋 4栋 5栋 A B Ｃ A B Ｃ Ｄ 开发商 创鸿集团 项目地址 东山区环市北路与晓翠路交界 总套数 共1745套 推售套数 已推1895套，未推120套（5栋B梯01/02、5栋c梯01、2栋A梯05 ） 推售户型 面积区间70-155。 70-80,80-90,90-100各占27%，100-155共占19% 实收均价 整盘存货4400元/㎡，二手价格：3000-4000元/㎡ 销 售 率 已推部分销售率85% 一、创鸿国际 创鸿国际是片区标杆楼盘，知名度较高，目前进入尾盘期，销售较好，户型以70-100㎡为主。 未推单位： 5栋B梯01/02 5栋C梯01、2栋A05 创鸿国际——未推单位 推售户型 推售楼栋 未推户型： 未推单位全部为88平米的2+1户型，户型单一 户型劣势明显：卧室含主卧开间小，仅2.6-2.9米，客厅开间却为4.2米 创鸿品牌效应下降，甚至起到反效应 创鸿国际——户型分析 已经推户型： 面积区间70-155，主要是70-100㎡ 容积率高，密度大，通风采光性差 户型实用性低，公寓非公寓，洋房非洋房。 结论：项目前期依靠创鸿品牌及低总价低首付吸引大批量投资客户，而后期市场情况不稳定及创鸿品牌形象下降，且不适宜自住，导致创鸿国际销售情况差。 创鸿国际开盘均价2100元左右； 目前创鸿国际门前价格是4400元/㎡； 二手中介放出来的房源价格在3000-4000元/㎡之间。 购买群体： 基本上都是投资客户群体 创鸿国际——销售分析 二、万景豪园 开发商 揭阳市大辰房地产有限公司 项目地址 揭阳市东山区晓翠路以东、环市北路以南 总套数 共996套 推售套数 全推 推售户型 130-140㎡，以三房两厅为主 实收均价 存货5000元/㎡ 销 售 率 90% 万景豪园中等规模的楼盘，项目目前主要推售户型为130-140㎡，以三房两厅为主，处于尾货阶段 主力户型为130-140平的三房两厅，占比约60%。 户型使用率不高，客厅太大，卧室太小，空间浪费严重。 受设计影响，北面无阳台仅工作阳台，通透性差，不具备两梯两户南北对流的优势。 二、万景豪园 目前万景在二手中介挂的价格在3500-5000元/㎡之间 现楼发售，销售面价仅5000元/㎡左右，无其他折扣。 万景豪园售楼处展示性不错，但万景豪园在营销上推广力度不大。自2011年初开盘至今仍剩圆心4、5栋大面积户型及临环市北路9栋的高层单位未售。 开盘均价3500元/㎡，在现房展示钱，销售情况十分缓慢，而现房及园林完工展示后，销售情况得到大力的改善，价格也水涨船高。 客户购买目的以自住为主，投资客户所占比例小。 结论：项目前期销售情况并不理想，无论在价格和销售速度上都可以说是比较差的，二手价格也一直提不上去，直到现楼且园林完工之后才改善，更是抢夺了大量观望周边竞品的客户。 所以，现楼及园林的展示是十分重要的一环，特别是对于自住的客户。 万景豪园销售总结 项目地址 位于揭阳市东山区建阳路以北新河路以东（交界处） 楼盘属性 住宅 开盘时间 2011年 主力户型 150-170㎡，以三、四房为主 总货量 2栋，约900套 存货量 约12% 均价 4400元/㎡ 中阳豪苑 中阳豪苑以150-170㎡的三、四房为主，现代简约风格。目前为尾盘阶段，销售价格为4400元/㎡。 户型配比 100㎡以下 13% 100-130㎡ 20% 130-150㎡ 20% 150-170㎡ 40% 170㎡以上 7% 中阳豪苑户型 受地块不平整所限，楼栋间的分布不合理，容积率较低； 户型设