开发纲要模板-宸启投资解析.ppt

成本投入重点—— 园林景观： 应重点投入，风格要创新，材质在关键部位和人行节点要保证品质，效果要彰显，应增大设计投入。（投入＝财务投入＋智力投入） 外立面效果：重点投入，风格、质感、观感均要能与竞争楼盘拉开差距。 入户大堂：重点投入，近年当地较好的楼盘对入户大堂作为营销亮点比较重视，因此适当增加入户大堂的成本投入，拉开与当地楼盘的距离，更好地打造中航品牌，尤其是在满足营销需求上，能起到很好的效果。 智能化的配置：结合当地竞争楼盘的配置，按营销需求“突出亮点和卖点”，合理配置。如：厨房设置可燃气体报警，阳台，入户门设置可视监控，住户实现可视对讲。 样 例 成本控制重点—— 钢筋用量控制要求：车库地下室，105KG/m2; 人防地下室，130KG/m2；多层（7层以内）单体，33KG/m2；别墅单体（含地下室），38KG/m2；洋房（5层）单体，33KG/m2；11小高层单体，38KG/m2；18高层单体，42KG/m2；24至28层高层单体，45KG/m2。 专业分包项目控制：室外强电要尽早介入、尽早设计、尽早商务谈判。室外强电属供电局专营专控，要充分利用现有的社会资源，重点把控室外强电的造价。 前期费用控制；政府报批报建规费的减免。充分利用社会资源，合理、有据地减少相关规费。 防水材料：当地开发项目做外墙防水及保温很少，屋面防水材质较差，屋面渗漏现象普遍存在，为防止物业管理后患，外墙防水及保温按国家标准，屋面防水材料拟采用国标新产品，重点投入。 其它控制点： 1、所有窗玻璃以中档玻璃为主，根据住宅位置不同，如卧室选择中空玻璃开启方式采用平开；商铺门窗采用无框门连窗。 2、水电到户，不到点。 3、园林在设计上应尽量突出各处亮点，如：主入口、中央地段等，尽量不要做水景，水景主要考虑利用中心公园湖景；尽量做到简洁但能彰显身份的效果。树种不要太高档，要求搭配合理、感觉舒适就行。 样 例 4、入户大堂作为亮点，一方面是强化立面效果，不对结构布局造成影响，另一方面满足营销要求。 5、智能化的配置，据了解，目前XX售价在3200~3500元的楼盘（项目周边楼盘），当地都有智能化配置，只是形式和档次各有不同。按营销需求突出“亮点”，以XX当地高档标准配置。 6、小区配套，根据当地楼盘一般无地下室的通常做法，尽量减少地下室建筑面积，结合预期售价来配置。 7、户内交楼标准，据当地实际情况并结合中航品牌项目要求执行，详见“成本规划建造标准建议”。 样 例 一期建造标准—— 样 例 一期住宅成本规划—— 序号 成本项目 可售面积单位成本（元/m2） 总成本（万元） 小高层单体 高层单体 带电梯花园洋房 多层单体 商业 地下车位 平均 小高层单体 高层单体 带电梯花园洋房 多层单体 商业 地下车位 合计 建筑面积 * * * * * * * 33430 22945 10356 22000 4096 5250 98077 可售面积 * * * * * * * 33430 22945 10356 22000 4096 92827 一 土地 706 672 844 845 1507 0 781 2359 1542 874 1860 617 7253 二 前期 240 240 240 240 240 0 240 802 550 248 528 98 2226 三 建安工程成本 1781 1859 1789 1761 1799 2248 1797 5953 4266 1853 3875 737 1180 17865 四 公用设施专用基金 17 17 17 17 17 0 17 56 38 17 37 7 154 五 开发间接费 78 78 78 78 78 0 78 259 178 80 171 32 720 六 营销费用 150 150 150 150 150 0 150 501 344 155 330 61 1392 七 财务费用 231 231 231 231 231 0 231 773 530 239 509 95 2146 八 成本合计 3202 3247 3348 3322 4021 2248 3294 10703 7449 3467 7308 1647 1180 31756 样 例 一期住宅建安成本明细—— 工程项目编码 工程项目名称 总成本（元） 高层单体 小高层单体 带电梯花园洋房 多层单体 商业 地下车库 合