1项目可行性研究规程研讨.docVIP

项目可行性研究规程 第一条 目的 为适应地产集团发展需要，实现地产开发项目决策的科学化、民主化，减少或避免投资决策的失误，提高项目开发建设的综合效益，特制定本规程。 第二条 项目可行性研究的概念 房地产开发项目的可行性研究是对开发项目的必要性、项目实施的市场条件（供给和需求）、项目选址和开发规模、企业的投融资能力、项目开发模式、开发经营周期、投资效益等方面所做的调查研究和全面的技术经济分析论证。它是决定一个开发项目是否应该投资，以最小的投入获得最大的产出，即以最小的开发成本取得最佳经济效益的科学手段，为开发项目决策提供科学依据的一种科学分析方法，由此考察项目经济上的合理性、盈利性，技术上的先进性、适用性，实施上的可能性、风险性。它是公司投资决策和项目策划的科学参考依据，是开发项目立项的必要文件，是环保等政府职能部门进行评估、评价的依据，是地产开发项目实施的指导性文件。 第三条 职责 （一）地产集团的房地产开发项目可行性研究工作由地产集团项目策划领导小组负责。项目策划领导小组由地产集团总裁、董事长、副总裁及助理、财务中心、成本中心、拓展中心、营销中心、设计中心、施工技术管理中心、项目公司负责人组成。 （二）拓展中心牵头组织财务中心、成本中心、营销中心、设计中心、施工技术管理中心、项目公司相关人员组成研究小组，开展项目可行性研究具体工作。 第四条 房地产开发项目可行性研究的依据 房地产开发项目可行性研究需要进行经济评价和科学论证。而评价和论证的结论或结果都是以与开发项目有关的大量资料为基础，通过对这些资料进行综合分析、比较和处理而得到的。因此，进行可行性研究时，广泛搜集各种有关基础资料是工作顺利开展的前提条件。这些资料包括： （一）国家和地区经济建设的方针、政策和法规； （二）关于拟开发项目的基本资料和初步设想； （三）所在地域的总体规划、详细规划、交通等市政配套设施规划； （四）可靠的自然、地理、气象、水文地质、经济、社会等基础资料； （五）有关的技术标准、规范、参考指标等； （六）国家颁布的有关项目评价的通用参数； （七）拟开发项目的土地利用条件、规划设计条件以及初步设计计划书。 第五条 项目可行性研究的作用 （一）是项目投资决策的依据 可行性研究报告是投资决策者的决策依据，科学的决策会减少项目实施过程中的损失和浪费。可行性研究报告能够全面提供项目决策所需的重要数据和信息，明确开发的房地产产品的供求状况、市场竞争能力、成本与收益和风险程度，从而得出项目是否可行、建议采用何种方案和重点控制的敏感性因素等结论供决策者判断和分析。根据现行规定，房地产开发项目立项必须提交《房地产开发项目可行性研究报告》，只有取得有关政府部门的批准文件后，项目才可以进入下一步程序。 （二）作为筹集项目所需资金的依据 公司可以参照可行性研究报告提供的数据，根据自有资金情况，确定租售策略；依据现金流分析的资金缺口，设计融资方案，落实开发资金。 （三）作为规划设计方案和施工图的依据 规划设计和施工图设计是房地产开发重要的前期工作，为了保证开发产品的质量和按期交付使用，就必须提供可行的设计方案和合理的施工图。可行性研究报告能够为规划设计方案和施工图的编制提供大量、详细的调查和研究结果，因而为编制出较高质量的规划设计方案和施工图提供保证。在可行性研究中，对功能、房型、层高、节能、环保、材料、设备及配套设施等考虑得深入和全面，今后出现的问题就会很少。 （四）向有关部门申请水、电、气、通讯、供热等市政配套和增容的依据 可行性研究报告对项目用地的条件进行了详细的分析调查，初步估算项目所需的水、电、气等的用量，以这些数据为基础可以向供水、供电、供气、电信、市政等部门提出配套和增容申请，保证项目按进度计划实施。 第六条 项目可行性研究的工作阶段划分 （一）投资机会研究 投资机会研究，就是根据投资意向，进行初步分析、评价，形成投资建议。投资机会研究的主要任务是寻找投资机会，选择开发项目，形成投资建议。即在区域规划区内，以区域规划、市场预测为前提，寻找最有利的投资机会；进行调查研究，收集资料，进行现场踏勘，选择开发项目；根据掌握的市场信息，进行粗略的分析和计算，分析项目是否可行；在项目可行的基础上，提出项目建议书。 投资机会研究的目的是寻找最有利的投资机会。即以某种类型的开发项目为研究对象进行投资机会的分析，具有机会研究的典型含义。因为研究是对某一个项目而言的，如果可行，就会使意向变为投资建议，就可以促进项目下一阶段的研究工作。机会研究在深度上只是概略性的，一般只做相当粗略笼统的估算，主要根据房地产市场的有关数据进行预估，不进行详细分析和计算，误差允许在±30%范围内。 （二）初步可行性研究 初步可行性研究主要是进一步判断机会研究的结论是否正确，是