2016房地产行业调研报告--3.17研讨.docxVIP

目录 2016年，不变的是资源，变的是思维—房地产调研报告 1 1政策法规，宏观背景 1 1.1政策法规—宽松政策保障房地产经济推动力 1 1.2经济形势--调结构稳增长须加减乘除并用 2 1.3土地市场—土地购置活动进入收缩期，价量齐升时代终结 3 1.4金融政策--施稳健的货币政策 维护金融稳定 6 2标杆企业-万科 8 2.1公司概况 8 2.2经营管理模式--2012 9 2.3核心价值观—创造健康丰盛的人生 10 3现状—行业集中度上升 白银时代来临 10 3.1市场格局--结构加剧分化 10 3.2价格预期--全国商品房成交价预计2016年增长7%左右 10 3.3供需—存量新高位，去库存重中之重 11 4发展前景—房地产行业仍是支柱产业 12 4.1行业特点—政策敏感 12 4.2思考—运营思维转变推动主业发展 13 5马云年初浙商会议对于2016经济的思考 14 2016年，不变的是资源，变的是思维—房地产调研报告 1政策法规，宏观背景 1.1政策法规—宽松政策保障房地产经济推动力 一是去库存成为2016年中央到地方政府的主要工作，一切的政策与调控都会为去库存而放松。 二是住房需求会再次获得释放，二孩、户籍、公积金、房贷首付与利率下调等政策利好，刺激购房需求。 三是一二线城市房地产市场持续火爆，三四线城市则逐渐平稳。 四是货币政策依然存在放松的空间，降准、降息。 五是宏观经济增长7%以下的增速，6.5%以上的增速目标，房地产将为经济增长提供动力。 毫无疑问，2016年全国房地产市场不会比2015年差，会好于2014年。 从中国房地产发展历程来看，房地产发展的各个阶段受政府政策影响较大，主要分以下阶段， （1）1999年至2003年，国家提出“住房市场化改革”、“明确房地产支柱地位”等政策支持房地产行业发展。 （2）2004年至2007年“调控供需、抑制房价”是房地产调控的主旋律，房地产销售面积依然延续增长态势。 （3）2008年金融危机直接影响房地产行业销售面积增速同比下降19.70%，为近十年来首次增速下降的年份，为此，政府提出“重申支柱产业调节投资”的政策，且国家加大了固定资产投资力度，2009年房地产市场迅速回暖，销售面积和增速均大幅提升，2010年和2011年房地产市场销售情况保持良好，房地产价格增长较快。 （4）“房地产深度调控，促进房价合理回归”是2010年至2013年期间调控重点，房地产销售波动上升，2013年房地产销售面积增速达到17.30%。 （5）2014年宏观经济增速放缓，房地产销售面积和增速下滑明显，2014年下半年开始，“930”新政、“330”新政、降息降准等政策陆续提出，以及近期中央提出放开二胎政策、习主席首次提及去库存等，带动2015年以来房地产市场呈现出回暖迹象。2014年在全国房地产行业整体降温的大背景下，宏观调控理念正在逐步发生变化。 1.2经济形势--调结构稳增长须加减乘除并用 未来两年，中国经济增速在投资减速的压力下还将继续下行，预计2016年经济增速将在6.5%-6.7%之间。提高增长率需从供需两方面入手，总量与结构问题都不可偏废，改善供给结构、效率与扩大需求两手都要抓。 供给侧结构调整应以新发展阶段背景下的需求结构转换为愿景指导，在做减法的同时更加重视做加法，做除法的同时做乘法，在用加法调整供给结构的同时扩大需求稳增。 2016年中国经济将呈“降中趋稳”态势，或呈“L型”走势。具体来说，2016年中国经济将呈如下趋势： 一是GDP增速将跌至6.5%左右； 二是“三驾马车”中的出口呈0%上下低迷增长，投资和消费将分别呈8%、10%左右的增长； 三是经济结构继续优化，消费对GDP贡献率达到70%左右，三产占GDP比重上升至53%左右，城镇化率上升到57%左右； 四是财政收入、企业利润等继续差强人意； 五是资源环境压力仍然较大。 但中国经济前景光明，因为经济全球化趋势继续持续，全球经济在深度调整中曲折复苏；新一轮全球技术革命和产业革命蓄势待发；制度变革、结构优化、要素升级(或改革、转型、创新)“三大发动机”带来的制度变革生产力、结构优化生产力和要素升级生产力还将逐步释放；消费结构还在升级中，市场潜力很大；已积累的雄厚物质基础和人力资本将继续发挥作用等。 1.3土地市场—土地购置活动进入收缩期，价量齐升时代终结 2015年，中国房地产市场在宽松的政策刺激下，总体上步入了复苏通道。2016年全国房地产市场依然是机遇和挑战、守正和出新、坚守和转型并存的大时代。 1.3.1市场供应--全国房地产开发企业土地购置面积预计2016年增长8%左右。 购置面积 同比2014 比1-11月降幅 成交款 同比2014 比1-11月降幅 22811万平方米 下降31.7% 收窄1.4个百分