中海对写字楼的研究研讨.pptVIP

企业年收入 行业类型 区域内以中小型企业为主，行业类型复杂，80%的企业年收入在500万元以下 企业发展年限 企业注册资金 区域汇聚创业和成长型企业，81%的企业发展年限在5年以内，65%的企业注册资金在100万以内 企业员工人数 企业现有办公面积 区域内42%的企业员工在10人以内，29%的企业办公面积在100㎡以内，43%的企业办公面积在100-200 ㎡ 西部中心的形成将极大改变片区价值，西部将聚集新的办公圈，本案亦从中受益 银座中心 新世界 商务中心 诚基地块（含写字楼及酒店 ） 舜景商务中心 银座超市（1万㎡） 沃尔玛超市（1.4万㎡） 13万㎡ 购物中心 本案 连城国际 未来片区办公物业在40万平米以上，其中银座中心办公面积在10万平米，新世纪商务中心在8万平米，连成国际在5万平米，城基地块6万平米以上； 银座中心和连成国际将汇聚大客户及成长性企业 阳光100内500余家小企业中也存在升级换代需求 片区溢出客户 投资将成为片区办公物业的重要需求 从客户置业目的看，二环以内投资比例在40%以上； 西部中心处于启动阶段，未来发展潜力巨大，办公物业升值潜力及租金回报率高； 项目周边 阳光100办公租金年收益率在6.4%； 项目名称 租金年收入 房屋总价 租金回报率 阳光100 23760 372000 6.4% 阳光100一房单位年租金回报 投资客户 楼盘名称 外立面 入口大堂 层高及智能化 电梯 空调 中润世纪城 大理石+玻璃幕墙 9-12米酒店大堂 3.9米，5A级 4部三菱电梯 约克中央空调 鲁商广场 金属网+玻璃幕墙 4.5-5.1酒店大堂 3.7米 5A级 7部和8部奥蒂斯电梯 中央空调 万达广场 玻璃幕墙 8米酒店大堂 3.7米，5A级 8梯 中央空调 晶都国际 玻璃幕墙 9米酒店大堂 3.4米、5A级 7部电梯 远大中央空调 银座中心 玻璃幕墙 9米酒店大堂 3.7米，5A级 7部电梯 中央空调 泉景鸿园商务大厦 干挂石材+玻璃幕墙 7米酒店式大堂 3.5米 4部奥蒂斯电梯 中央空调 泉景恒展商务大厦 干挂石材+玻璃幕墙 3米大堂 2.9米 2部奥蒂斯电梯 集中供暖，无中央空调 嘉鑫商务大厦 玻璃幕墙 7米大堂 3.5米 部分智能 4部日立电梯 集中供暖，无中央空调 开元广场 玻璃幕墙 10米调高大堂 3.4米 部分智能 10部奥蒂斯电梯 中央空调 天业国际 玻璃幕墙 5.4米 3.4米 部分智能 4部电梯 中央空调 济南二环以内写字楼配备调查表 二环以内写字楼以玻璃幕墙及干挂石材为主，部分甲级写字楼如中润世纪广场、万达广场等均采用LOW-E中空玻璃； 从入口大堂来看，除泉景恒展外，均为两层或以上商务大堂，本案所处片区竞争对手均为7米以上商务大堂； 二环以内写字楼层高大多在3.4米以上，片区两大项目层高分别为3.5米和3.7米； 中央空调为甲级写字楼所必备，但部分中档写字楼无中央空调，采用集中供暖的方式； 市场调查总结 附件一：济南典型写字楼项目 晶都国际 泉城广场板块典型办公物业，总建面13万平米，以甲级写字楼、公寓、底商为主。 项目区位 顺河高架与乐源大街交汇处，金龙大厦旁 项目规划 总建筑面积约15万平米，银座晶都国际融合了高级公寓、小户型公寓、商务办公、国际街区、地下停车场等多种物业形态 产品划分 公寓40-120平米，写字楼80-1200平米 泉城广场板块典型办公物业，总建面13万平米，以甲级写字楼、公寓、底商为主。 2年销售率超过90％，实现销售额7.8亿元。 销售价格 尾盘阶段，目前均价1.2万元 销售结果 金融、保险类客户购买面积占地晶都客户购买占地60%以上。 主要入驻企业（部分）： 山东电建建设集团公司、中铁二院济南分院、都邦财产保险股份有限公司山东分公司、幸福人寿保险股份有限公司山东分公司、中德安联人寿保险有限公司山东分公司、安邦财产保险股份有限公司山东分公司、中意人寿保险有限公司山东分公司、中金嘉禾（济南）珠宝有限公司、济南学大教育培训学校 济南首家100万平米城市综合体 万达广场 项目区位：大观园商圈，位于经四路北经二路以南顺河高架桥以西纬一路以东的魏家庄片区。 区域规划：大观园商圈魏家庄区域形成未来的济南中央金融区。 经济指标：项目总占地345亩，规划总建筑面积约100万平方米； 回迁安排：回迁住宅15万平米，回迁商业1.5万平米，写字楼回迁3000平米 济南万达广场—规划及产品组合 项目建筑面积约100万㎡，由城市高尚住宅、5A级写字楼、超五星级酒店、购物中心、商街、小学、幼儿园、公共广场组成综合体项目； 底商面积6万平米，集中商业23万平米，高尚住宅47万平米，酒店6万平米，写字楼17.5万平米，国际公寓2万平米； A组团： 住宅+底商