新拆迁条例与风险防范.ppt

新拆迁条例与法律风险防范培训 杜义 律师 法律硕士 目录 一、背景简介 二、新拆迁条例亮点介绍 三、对新条例容易产生的认识误区 四、企业如何利用法律保护自身权利 五、盈科帮助企业实现利益 一、背景简介 （一）社会背景 （二）立法简介 立法简介 2007年《物权法》出台，第四十二条规定：“为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。……征收单位、个人的房屋及其他不动产，应当依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益……” 无论是在实体上还是形式上，拆迁条例都遭到了正当性困境：以拆迁来替代征收，是对宪法的违背；而由行政法规来规定财产征收制度，则是对《立法法》的违背。此次修改，以“征收”取代“拆迁”，而2007年《城市房地产管理法》的授权，也让由国务院制定征收财产的条例获得了形式上的合法性。 立法简介 2007年12月14日，在国务院第200次常务会议上，《国有土地上房屋征收与拆迁补偿条例(草案)》是第一项议题。会议认为，这个条例直接关系人民群众切身利益，要求有关部门广泛听取意见进一步修改后，再次提请国务院常务会议审议，然后公开征求群众意见，再由国务院决定公布施行。 该立法授权作出后，2007年12月，国务院常务会议首次审议了国有土地上房屋征收与拆迁补偿条例，但未获通过。 立法简介 　　此后，针对拆迁条例违反物权法的质疑以及修改拆迁条例的呼声越来越多。北京大学五位学者向全国人大常委会提出审查拆迁条例合法性的建议，此举推动了拆迁变法的进程。　　在2010年1月29日和12月15日，国务院法制办两次就征收条例公开征求意见，开了行政立法两次征求意见的先例。　　2011年1月19日，国务院总理温家宝主持的国务院常务会议原则通过了征收条例。21日，温家宝签署第590号国务院令，正式公布征收条例。 立法简介 条例草案在2010年里先后两次向社会公开征求意见，已是破天荒之举。在第二次征求意见中，取消行政强拆，也的确是迈了一大步。规定拆迁补偿不低于市价，这样的底线也要远胜过此前补偿标准的随意性。这些努力的背后，充满了利益博弈。一边有地方官员的“据理力争”，一边则有强拆导致的暴力现实，有社会公众发出的殷切呼喊，有国家发展文明理念的召唤。新拆迁条例的有限进步就体现在这样的权衡之中，体现在对民意的回应之中。 二、新条例亮点介绍 “拆迁”退役“征收”上岗 公共利益确定六个方面 行政强拆取消 法院强搬模式待定 征收房屋补偿不低于市价 明确“先补偿后搬迁”原则 房价评估机构由被征收人选定 多数人不满补偿方案 应组织听证会 “突击”改扩建不予补偿 暴力拆迁可追究刑事责任 “拆迁”退役“征收”上岗 　　《条例》中，一个显著的变化，就是删去了旧有条例中令人敏感的“拆迁”，代之以“征收”。“拆迁”二字，此前已在《城市房屋拆迁管理条例》中存在了20年之久。2007年12月，国务院常务会议审议的《国有土地上房屋征收与拆迁补偿条例(草案)》中，“拆迁”依然在列。而在2010年1月、12月的两次向社会公开征求意见稿中，其表述已经变为“国有土地上房屋征收与补偿”；直到21日公布的新条例，“拆迁”二字彻底摒弃。 公共利益确定六个方面 　　有意见认为，公共利益的界定过宽，主张具有商业性质、营利目的项目都不应当属于公共利益；也有意见认为，对公共利益的规定还不够全面，主张凡是实施城市总体规划，为城市发展和建设进行的重大工程，由政府组织或者主导的住宅小区、经济开发区、工业园区、商业街区等城市建设，都应当属于公共利益。此外，还有意见提出在国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划等规划编制过程中，应当提高公众参与程度。　　　 行政强拆取消 法院强搬模式待定 取消《城市房屋拆迁管理条例》中的行政机关自行强制拆迁的规定，因为政府作为房屋征收主体，是当事人一方，不应有行政强拆权，只能依法申请法院强制搬迁，法院强制搬迁，可以由法院作出裁定，由政府有关部门执行，法院进行监督。　　《行政强制法(草案)(三次审议稿)》关于行政强制执行由法律设定的规定，条例不再规定行政机关自行强制拆迁。对法院强制执行的模式，行政法规也不宜规定。 征收房屋补偿不低于市价 因征收与拆迁所引发的各种矛盾，很多体现在征收补偿的标准和补偿的公平性方面。条例针对实践中存在的主要矛盾，集中就补偿制度作了重大完善，从而使搬迁更加公平。以市场价格作为补偿标准，使得被征收人的基本利益得到保障。不仅包括对房屋的补偿，也包括对土地使用权的补偿，这就大体上可以确保被征收人的居住条件有改善、生活水平不下降。《条例》作出了明确规定确保被征收人利益不受损害。　　 明确“先补偿