商贸物流地产销售培训研讨.pptVIP

商贸物流地产销售培训 1.物流地产现状分析及未来发展趋势 2.销售人员的礼仪与形象 3.招商技巧与话术 一.物流地产简介 1.1、物流地产 ——物流服务和地产服务一体化相互结合的产物 投资商：地产开发商，物流商，电商，零售商，专业投资商 投资载体：综合物流型，商贸物流型，生产服务型和货运服务型等 客户：制造商，电商，零售商，物流公司； 1.2、物流地产的特点 1.3物流地产的开发模式 1.4物流地产的运营模式 地产商负责投资开发和物业管理,入驻企业负责具体操作； 物流商自有地产，自己经营管理； 地产、物流商合作经营； 由第三方牵头，联系物流商与地产商合作经营 1.5国内外物流地产发展概况 中国物流 地产的现状概括为： 起步晚，发展不均衡，现代化程度低，区域不合，针对国外贸易的多，国内贸易的少。 1.6电商的发展对物流地产的影响 1.电子商务的发展状况 网民人数世界之最，截止2014年12月,我国网民规模数量达到了6.49亿，到2015年网民人数将达到7亿，网络已成为许多消费者购物体验中不可缺少的一环，不仅是网上消费，也包括网上了解和比较商品的价格等，随着网络和手机的普及，起来越多的消费者开始选择网上购物。 2014年“双十一”以571亿元总成交，这相当于香港日均消费额的63倍，而2013年双11当日支付宝成交额达到350亿，增速约为62% 网络购物让消费都购物体验更加多元，由原来的实体店购买被送货到家替代。电商巨头更大范围抢占消费，仓库的战略性选址和最优标准建造，变得越发重要。而物流的角色（原来被视为支持性业务或后台功能）也发生了很大的变化，电商时代物流变成为供应商和消费者之间重要的平台。 网络、移动设备、手机的普及，政府政策的支持使得电商获得更好的发展环境。 中国政府将发展电商，写入了“十三五”发展目标中，另外李克强总理在“两会”个强调支持跨境电子商务的发展。 从基本事实面和政策层面，电子商务的发展都获得了极大的机遇期。 2.电子商务的发展对物流地产的影响 a.未开拓的领域 以前中国的物流设施主要是为了满足出口的需要，但随着电子商务和国内消费个人消费的增长，中国物流设施更多的服务于国内的需求，还要满足数字时代的新要求。相对于发达地区，中西部网民和网购的增长点会更大， 因此对物流地产的需求会更大。 b.仓库的需求本质发生了变化 仓库的传统功能是平衡供应和需求，因为供应和需求不总处于平衡状态，仓库一般用来存储多余的货物，供应链模式为：工厂 仓库 商店，这意味着仓库主服务于企业间货物的运转。而这些仓库主要趋向于城市中心周边选址。 电子商务让供应链由供应推动就成由需求为导向。最终目标不再是改善供应链以补充仓库，而是就成了将货物递送给消费者。这给供应链又增加了一环，工厂 仓库 商店 顾客 现在仓库变成了供应商和消费者之间重要的桥梁，客观上对仓库提出来了新的要求。 物流地产面临的挑战 现代化的物流供应空间严重缺乏 供不应求推高租金 中西部地区设施缺乏 缺乏专业的最后一公里交付服务 物流成本高造成损失 高增长地区难覆盖 * * 物流 地产 投资规模大 依赖增值服务 长期回报稳定 集约化与协同化 规模化与网络化 绿色化与低碳化 政府规划、企业主导开发 政府规划、工业地产商主导开发 企业自主开发 60.8% 24.2% 15.0% 国家 现状 发展模式 日本 1965年开始，先后在22个城市建立20多个大规模的物流园区，平均面积0.74平方公里 物流园区属于公共设施，采取“宏观上统筹调控、微观上自由开放”，政府牵头确定规划，选址、收购土地，卖给行业协会去开发。 德国 20世纪80年代中期开始建造物流园区，现有33个物流园区，平均1.4平方公里 联邦政府统筹规划，州、市政府扶持建设，组建发展公司企业化管理，入驻企业自主经营 中国 物流园区始于1998年深圳平湖物流园区，到2008年已有475家物流园区，有报告称空置率达60% 多种发展模式共存。各级政府别积极参与，但缺乏统一规划，影响区域合理布局，物流地产冰火两重天。 2014年上半年，我国网购规模1.1万亿元，用户规模3.32亿，超过英国、法国、德国和加拿大四国人口总和。 *