征地补偿政策与城镇化研讨.ppt

征地补偿 城镇化 与 　　在我国，土地征收补偿制度分为土地补偿、青苗补偿、地上附着物补偿、被征地人员的安置补助四种。 （根据土地管理法，土地补偿费和安置补助费 “两费”总和不得超过土地被征收前3年平均年产值的30倍。） 什么是农村征地补偿制度？ 用地单位依法对被征地的农村集体经济组织，因其土地被征用造成经济损失而支付的一种经济补偿。 土地补偿费 指国家征用土地时，农作物正处在生长阶段而未能收获，国家应给予土地承包者或土地使用者的经济补偿。 青苗补偿费 用地单位对被征用土地上的附着物，因征地被毁损而向该所在人支付的一种补偿费用，包括房屋、树木、农作物及其他建筑物、构筑物等的补偿费。 附着物补偿费 指国家在征用土地时，为了安置以土地为主要生产资料并取得生活来源的农业人口的生活，所给予的补助费用。 安置补助费 在计划经济时代能够降低经济发展的建设成本，对社会主义的建设起到了积极的作用。 在市场经济时代，这种征地制度表现出明显的不适应性。 主要体现在政府在征地过程中权力过大，征地目的和征地程序不清，范围过宽，缺少相应的法律和制度上的监督和制衡，征收补偿标准不合理损害农民利益，被征地农民的安置和社会保障工作不到位。 ? 土地价差 什么是土地价差？ 土地价差是指土地收购价和卖出价、出让价之间的差额。 城镇化是对土地用途和权利利益的重新划分，在这个过程中有一个巨大的动力机制，这就是土地价差。 土地价差是土地财政的重要源泉。地方政府征地按农产品补偿，拍卖由企业或者开发商按照市场进行定价，根据不同的地块，可以以每亩几十万、上百万甚至上千万元的价格成交，征地与售地过程中的巨大差价往往带来了巨额的利润。 根据土地管理法，土地补偿费和安置补助费 “两费”总和不得超过土地被征收前3年平均年产值的30倍，以一亩农地每年产出2000元计，最高也不过6万元。而随着房地产市场的快速膨胀、房价与地价的互推互涨，被征用的农地转化为建设用地后，其拍卖价格可达到每亩数十万元乃至数百万元，除去土地补偿、农民安置等成本，不少土地出让可谓“一本万利” ，集体土地征收的补偿明显偏低。 相关调查显示，耕地征用之后土地增值部分的收益分配中，投资者和当地政府拿大头，村级组织留下两三成，农民拿到的往往不到10%。 中共中央党校研究室副主任周天勇说，“改革开放以来，通过低价征用制度，从农民手中转移的利益大约有15万亿人民币，而卖地补偿给农民的不到其中的 5％”。 国务院发展研究中心研究员刘守英说：“现行征地制度，很大程度上将不少农民排斥在土地增值收益分配体系之外。”悬殊的土地价差，催生了新的社会不公，让村民们难以接受，遂以上访等手段表达诉求，土地纠纷在近年来农地征补过程中层出不穷。 经济学家张曙光指出：“从成本收益来看，在这个过程中，农村集体和农民是净损失者，地方政府是净得益者。中央政府是有得有失，有可能是得不偿失。” 新型城镇化建设 需要合理分配 土地价差 2014年中央一号文件 保障农民公平分享土地增值收益，必须对农民的住房、社保、就业培训给予合理保障。 针对征地制度，缩小征地范围，规范征地程序，完善对被征地农民合理、规范、多元保障机制。 因地制宜采取留地安置、补偿等多种方式，确保被征地农民长期受益。 健全征地争议调处裁决机制，保障被征地农民的知情权、参与权、申诉权、监督权 建立以土地公有制为主导的多元化土地所有权制度，让农民真正意义上拥有部分土地。 现行土地制度是造成土地价差的弊端之源。我们必须以农村土地制度改革为农村新一轮改革的突破口，进一步推进农村土地确权，把农村承包地的生产经营权直接交给农民；按照《物权法》的规定，赋予土地生产经营权一定的物权属性，确权后的承包土地可以抵押、可以有偿出租、转让等等。农村承包土地实现“两权”分离，土地所有权是集体的，土地使用权是农民的，真正实现耕者有其田。 过渡阶段建立有效补偿机制，合理分配土地价差。 当前，在没有完成新的土地产权制度改革的情况下，征地制度改革应建立失地农民分享工业化、城镇化和现代化成果的内在机制，合理分配土地价差。如果宅基地土地收益大部分补偿给农民，相当于农民拥有了城市化过程中的原始积累，这部分资金将成为农民的生活保障。通过规范征地程序的司法性，政府与个人可以实现双赢。如果程序不公开透明，甚至不合法，则不利于约束征地行为、保障私人权利，也降低了民众对征地的认同和接受度，进而加剧民众与政府的矛盾。 新型城镇化建设由市场来主导，政府充当服务角色。 地权所有者直接参与市场交易。如果城市化由市场主导并缓慢推进，允许农民的土地自由买卖，农民可以自由地和开发商讨价还价，则农民的财富可以极大地增加，中国城镇化可以大大地加速。通过土地资产变现、技术培训、发展工业等方式，可以将农民逐步变成有尊严的