房地产企业会计实务精要研讨.ppt

房地产企业会计实务介绍 PartⅠ 公司整体财务状况介绍 PartⅠ 公司整体财务状况介绍 谢谢！ 预计单方成本=预计总成本÷总面积（可售面积或可办理产权证面积） 结转开发产品金额=竣工面积 × 预计单方成本 结转销售成本=结转面积 × 预计单方成本 例：如某房地产项目分批开发，分批交楼结转，项目总可售面积15万平方米，2009年底竣工6万平方米，结转收入5万平方米。假定2009年底项目账面累计发生成本7.5亿元，根据合同、工程预算预计尚需发生工程成本1.5亿元，则年底竣工结转时， 预计单方成本=（7.5亿元+1.5亿元）÷15万平方米=6000元/平方米 结转开发产品金额=6万平方米 × 6000元/平方米=3.6亿元 结转销售成本=5万平方米 × 6000元/平方米=3.0亿元 3、成本在不同物业类型之间的分摊 同一成本归集对象，往往包括不同物业类型，如住宅、别墅、商铺、车位、会所等，由于不同物业类型耗费的成本和预计带来的经济效益不同，分摊成本的原则也存在差异。 我司《房地产企业会计核算办法》规定： （1）幼儿园、学校以及利用地下基础设施形成的停车场等配套设施若无法确权在开发商名下的，原则上不参与成本的分摊，其建设成本由其他成本分摊对象分摊。对于可以确权在开发商名下的停车场，不参与地价、市政配套费、商品房装修、配套设施、绿化等与其不相关成本的分摊，仅参与建安等其他成本的分摊。 企业单独建造的停车场，可以确权在开发商名下，不参与地价、市政配套费、商品房装修、配套设施、绿化等与其不相关成本的分摊（除政府有关规定需要承担，或确实应归属于停车场的成本之外），仅参与建安等其他直接成本的分摊。停车场如能单独归集成本的，单独归集成本；不能归集成本的按建筑面积与其他物业一起平均分摊。 （2）除政府明确其权属不归开发商的会所之外，其他会所无论是否确权至开发商名下，均应参与成本的分摊。具体分摊方法为：土建、装修等成本按照建筑面积与其他物业一起平均分摊，会所不参与项目地价款、市政配套费、绿化工程、配套设施等其他成本的分摊。 我司《企业会计核算制度》规定：固定资产折旧采用直线法计算，按各类固定的原值扣除预计净残值（一般为原值的4%）和估计使用年限确定其折旧率。各类别固定资产的估计使用年限和折旧率为： （五）固定资产折旧政策 5年 5年 10年 20-40年 估计使用年限 19.2% 其他设备 19.2% 电子及办公设备 9.6% 运输设备 2.4%-4.8% 房屋及建筑物 年折旧率 资产类别 我司《企业会计核算制度》规定： 公司对可能发生的坏账损失采用备抵法核算，按期末应收款项（应收账款和其他应收款）余额的5%计提坏账准备；对于有特殊情况的应收款项，在对其回收可能性作出具体评估后，结合实际情况和经验计提特别坏账准备。公司系统内部的应收款项，除有特殊情况或确切资料证明其回收存在问题需要计提特别坏账准备外，无需计提坏账准备。 各公司应于每个季度末对所有应收款项的可回收性进行分析、评估，按照前款规定的标准计提坏账准备。计提或转回的坏账准备作为资产减值损失计入当期损益。 （六）坏账准备计提政策 Part Ⅲ 合并报表及财务分析介绍 一、公司目前会计报表构成 二、月度合并报表编制流程简介 三、月度报表编制的有关要求 四、财务分析简介 目前公司要求各子公司编报的会计报表主要包括月度会计报表（以下简称”月度报表“）、PBC表。 （1）月度报表 月度报表主要出于内部管理而设计，以供领导等相关人员了解公司财务信息、也可用于报税等用途。 集团总部编制的月度合并报表，还用于上报上级集团、编制对外披露的财务报告（主要指一季报、半年报主表、三季报）等。 编制频率：每月一次。 编制和上报方式：通过用友IUFO报表系统编制上报，大部分报表可由系统生成，但需手工填写少量表格和单元格（在系统中标黄颜色显示）。 一、公司目前会计报表构成 月度报表共包括主表4张、附表32张 ： （2）PBC表（ Prepared by client） PBC表原本为年度审计时向事务所提供的报表，作为事务所审计底稿之一，同时用于编制各项会计报表附注。公司在半年度时也要求子公司填报PBC表，以用于编制合并报表附注。 编制频率：每半年一次。 编制和上报方式：目前通过Excel表格上报，用友IUFO报表系统的PBC表开发已基本完成，但暂未启用。 PBC表包括的主附表超过50张，几乎涉及主表的每一个项目，另有