衡阳雁栖湖综合开发项目研讨.docVIP

目 录 第一章 总论 4 1.1项目概况 4 1.2可行性研究目的 8 1.3可行性研究的依据 8 1.4可行性研究的主要结论 9 第二章 项目建设的必要性与意义 13 2.1创造独特城市优势，提升中心城市地位 13 2.2增强中心城市功能，推进区域城市化 15 2.3改善人居环境，实施民心工程 16 2.4实现土地价值最大化，筹措城市建设资金 17 2.5优化城市布局，改善城市功能 19 2.6传承历史文化，提升城市品位 20 2.7建设城市休闲公园，促进都市休闲旅游 21 2.8增加就业机会，拉动经济增长 22 2.9产生示范效应，推动招商引资 23 第三章 建设方案 24 3.1建设目标 24 3.2建设原则 24 3.3城市休闲公园建设方案 24 3.4 蒸水河大桥建设方案 27 3.5山水苑房地产项目建设方案 29 3.6 望城路改造工程建设方案 33 3.7 说明 36 第四章 项目配套条件 37 4.1 交通 37 4.2 天然气 37 4.3 自来水 37 4.4 供电 37 4.5 排污 38 4.6 通讯系统 38 4.7 广播系统 38 第五章 投资单位概况与项目组织管理 39 5.1耀江集团概况 39 5.2耀江集团开发优势 39 5.3典型开发楼盘 40 5.4项目组织管理 43 第六章 项目投资估算与筹措 45 6.1项目总投资估算 45 6.2建设进程安排 47 6.3资金筹措 48 第七章 财务效益分析 49 7.1经济评价依据 49 7.2单项开发项目的效益 49 7.3综合开发项目经济效益测算 50 第八章 项目风险分析 59 8.1定性分析 59 8.2 定量分析 60 附件一：衡阳市人民政府关于东方红渔场团结湖项目建设有关问题的批复 附件二：关于衡阳东方红渔场开发项目及汽车城项目有关问题的函(衡政办函[2003]53号) 附件三：衡阳市基础设施建设优惠办法 附件四：东方红渔场团结湖项目合作书第一章 总论 1.1项目概况 1.1.1项目名称：雁栖湖综合开发项目 1.1.2项目位置 雁栖湖综合开发项目位于湖南省衡阳市区北部，东方红渔场和团结村所在地。东临规划道路，南靠蒸水河，西临107国道（见下图1.1）。项目总占地2854亩（规划用地面积3344亩，含古河道水域），城市规划确定此地块作为城市“绿心”，拟打造为具有生态、景观、人文特点的集休闲、旅游、居住于一体的新区。整个建设项目包括：1000亩人工湖、800亩园林、一座跨越蒸水河的蒸水河大桥以及房地产综合开发用地计1054亩。 1.1.3项目背景 　改革开放20多年来衡阳经济有了发展。1998年到2002年，国内生产总值由亿元增加到419亿元%。2002年全市实现财政总收入19.3亿元，按可比口径较2001年增长7%；城镇居民人均可支配收入6525元，农民人均可支配收入2863元，分别比2001年增长10.8%和4.9%；全市金融机构存款余额345.46亿元，比年初增加47.45亿元。 “极化一点，构筑一圈”打造中心城区，实现拥有百平方公里面积、百万人口的“双百”城市目标，把衡阳建设成为湘南商贸物流发达、工业先进、宜居宜游的中心城市，形成全市经济增长极。.5万元/亩价格出让市场挂牌价格为28万元/亩的房地产开发用地85亩作为对浙江省耀江集团的基础设施投资的补偿与回报。土地补偿先用东方红鱼场1054亩土地（山水苑房地产开发项目），不足部分用望城路两侧未征用的土地。 故包括基础设施投入补偿及其应交土地出让金后，对投资方而言，房地产开发项目的土地综合成本为25.26万元/亩，土地每亩28万元市场挂牌价与25.26万元土地综合成本的差额为政府对企业从事城市基础设施的投资收益回报。 1.1.5项目建设内容 根据“合作开发东方红渔场团结湖及望城路建设项目意向书”内容，本项目建设包括： （1）人工湖（1000亩） （2）园林（800亩） （3）蒸水河大桥 （4）望城路改造 （5）经营性房地产开发项目 考虑到1000亩人工湖、800亩园林、一座蒸水河大桥的建设投资总额已达到13889.5万元，按每投资1000亩可获得85亩土地补偿的政策，应获得的补偿土地为1180.6亩，已超出了目前东方红鱼场1054亩房地产开发用地规模，望城路改造工程基础设施投资的补偿与回报已不可能在雁栖湖·山水苑房地产开发项目中得到落实，需在望城路两侧未征用的土地安排解决。故本报告投资额估算与效益评价不包括望城路改造工程项目。 根据地块特点、规划要求以及需求发展趋势，我们将人工湖、园林建设项目合一为“城市休闲公园”，因此雁栖湖综合开发项目由以下三部分组成： （1）城市休闲公园 （2）蒸水河大桥 （3）山水苑房地产项目 1.2可行性1.3可行性研究的依据 ））项