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塘沽外滩立项论证报告 第一部分 第二部分 塘沽区域概况 塘沽板块概况 第三部分 项目区域概况 一、塘沽区域概况 1、塘沽区域概况 塘沽区位于我国京津城市和环渤海城市带的交汇点,地处天津滨海新区的中心地带。全区总面积859平方公里。 　 塘沽区辖11个街道、1个镇:新村街道、解放路街道、三槐路街道、新港街道、向阳街道、杭州道街道、新河街道、大沽街道、北塘街道、渤海石油街道、胡家园街道、新城镇。据统计，2012年塘沽区常住人口约为55万，流动人口占常住人口构成的50%。 一、塘沽区域概况 塘沽地理环境优越,自然资源丰富。百里盐田盛产名闻世界的“长芦盐”；渤海海域蕴藏着丰富的石油和天然气资源；海滩中丰富的水产品资源等。尤为重要的是,作为发达的现代化城市的塘沽,拥有丰富的土地资源,滩涂面积188.66平方公里,宜于工业、仓储业开发,荒地和其他可供利用的土地120平方公里,具有更为广阔的发展前景。 2、塘沽区域概况-产业 塘沽区位于天津市东部,是天津滨海新区的中心区。 区境东濒渤海,西邻东丽、津南二区,南接大港区,北抵汉沽区与宁河县；南北长50公里,东西宽25公里,拥有92.16公里长海岸线。地处中国北方黄金海岸的中部,毗邻首都北京,是华北、西北广大地区的出海口。区境东部的天津港,是中国北方最大的综合性贸易港口,年吞吐量达2.5亿吨,与世界上180多个国家、地区的400多个港口保持着贸易往来。此外, 公路网络四通八达,京津塘高速、津滨高速、津塘公路等便捷了塘沽与京津及三北地区的交通 　　 一、塘沽区域概况 3、塘沽区域交通-对外 一、塘沽区域概况 4、区域交通—对内 轻轨、城际+四周环线，公路交通发达 上海道 海滨高速 中央大道 轻轨9号线 东江路 新华路 新港二号路 新港路 泰达大街 洞庭路 河北路 津塘公路 二、区域概况 5、区域概况分析 1、在京津冀经济一体化大背景下，房地产商机正在成为众多房地产企业争夺的目标 。 ? 2、塘沽自身的自然环境良好，石油、天然气等资源突出，旅游景观极佳，另外作为天津滨海新区中心区，国家支持的“天津自贸区”将会带动塘沽后期的发展空间。 3、众多房产关注塘沽土地市场，部分已占据塘沽城区以外重点商务圈，进行着多年地区深耕。 4、塘沽城区的住宅已经很成熟，若在此区域拿地，毗邻塘沽学片，加之城区外各商务圈的衬托，预计未来升值潜力很大。 优势 1、区域内住宅均为十年以上老社区，基础配套差； 2、塘沽老城区均为老社区，导致减少刚需及改善需求居民的兴趣； 3、塘沽老城区未有新楼盘参考信息，导致后期开发项目的定位与定价估量幅度较大； 4、由于紧邻的商务经济圈尚未成熟，未来区域内房地产供应量与需求量的矛盾不可估量； 5、区域内产品特色区别不明显，现有老社区住宅参考意义不大； 劣势 二、塘沽板块概况 1、塘沽板块概况 泰达大街 洞庭路 轻 轨 9 号 线 河北路 上海道 新港路 新华路 中央大道 津塘公路 二、塘沽板块概况 1、塘沽板块概况 1、塘沽城区板块划分：横向以津塘公路（轻轨9号线），纵向以洞庭路与新华路的延长线。 ? 2、津塘公路以北，洞庭路以东为塘沽开发区（第一至第三大街区域内），也是塘沽的最成熟的经济圈地标。 第四大街至十三大街为塘沽工业区。 3、津塘公路以南，洞庭路与新华路以西为塘沽老城区。其中河北路、上海道与新华路汇集区域为老城区的外滩经济圈，津塘公路、洞庭路与泰达大街汇集区域为老城区的农场。 4、津塘公路以南，洞庭路与新华路以东为塘沽新港多功能区。其中津塘公路、新华路、新港路与中央大道汇集区域为塘沽老碱厂；津塘公路、中央大道及新港路为新港多功能区。海滨高速以东为天津港。 5、沿海河流域主要涉及响螺湾商务区和于家堡商务区和蓝鲸生态岛，响螺湾和于家堡商务区以写字楼、公寓及商业综合体等为主。 三、项目区域概况 1、项目区域概况 地块周边生活配套齐全，500米范围内，医疗、教育、购物、餐饮一应俱全，为塘沽老城区最核心的商圈—外滩商业街仅0.5公里； 本案 三、项目区域概况 1、项目区域概况 1、项目位于塘沽老城区最核心区域，周边医疗设施、生活配套齐全。 ? 2、项目毗邻小学片一幼、浙江路小学、上海道小学和塘沽二中，并临近天津科技大学塘沽校区。 3、项目据外滩商业街仅500米内，据洋货市场1公里以内，购物便利。 4、项目据响螺湾及于家堡商务区约2.5公里，商务氛围较浓，与现代化办公、购物接轨。 5、项目周边均为10年以上老社区，二手市场价格约12000元/平米，而学区房附近价格约16000元/平米 。 因为项目周边没有新楼盘，无法推测新盘的销售进度及销售价格推断。在项目辐射2.5公里