【整盘】20140211安高东方御府项目全盘营销推广方案.pptx

安高·东方御府项目全盘营销方案2014.2营销目标销售推案客户定位营销总策略营销执行分解营销费用目录CONTENTS1营销目标销售目标2015年，销售80000㎡，完成总销金额21.6亿2016年，销售4700 ㎡ ，完成总销金额1.6亿销售计划2015年销售计划 销售面积（㎡）主力产品总销金额（亿）资金回笼（按总销65%计算）80000住宅+商业21.614亿2016年销售计划 销售面积（㎡）主力产品总销金额（亿）资金回笼4700存量1.69.2亿蓄客目标2014年，蓄水2400组住宅客户；2015年，蓄水4000组住宅客户+500组商业客户。2销售推案推案思路为确保项目开工后资金迅速回笼，考虑到施工周期，建议施工顺序与销售推案节奏保持整体统一，由东向西、由北向南的顺序推案；考虑到离地铁远近及轻轨噪音干扰等因素，建议推案房源考量优势面递增原则，为价格平开高走做铺垫。货值盘点住宅面积74007.86㎡(不含限价房)商业面积7269㎡车位479个住宅户数946户（可售846户）销售策略主推方案2015年二季度开盘，销售周期约20个月，利润值最高！备选方案2014年四季度开盘，销售周期约21个月，资金回笼较早！价格策略高峡蓄水，以高于开盘价10%-15%的口径积累客户，通过护照、认筹、解筹等营销手段层层铺垫开盘价格，刺激客户购买心理，激发客户消费欲望，达到开盘引爆的目的。力求每次推案销售率达到80%，剩余可售房源调价1-3%。结合工程进度的推进价格稳步提升，配合重要工程节点（如外立面落成、准现房等）进行较大幅度的价格跳跃；利用传统国定节假期（五一、十一、春节等）做针对性的、适当的价格促销。主推方案2015年4月开盘实现总销金额约25.6个亿推案节奏2015年4月分别推出4#和10#楼首期可售房源，平价入市，开盘引爆，快速去化，占领市场。第四波2015年9月陆续推出3#、8#楼和9#楼，价格稳中有升，项目价值进入快速上涨通道，资金回笼的重要阶段。第一波第一波第二波第三波第二波第四波2016年8月及11月分别推出沿街商业及7#、5#楼，利用现房优势，实现清盘售罄。第四波2016年3月先后推出1#、2#楼和6#楼，产品接近准现房，整体形象最佳，项目价值处于利润最大化。销售排期住宅销售周期20个月14年10月15年4月15年9月16年12月16年3月16年11月1期蓄水2期蓄水开盘3期蓄水开盘商业开盘清盘开盘第一期陆续推出4、10号楼，销售周期4-6个月第二期陆续推出3、8、9#楼，销售周期4-6个月第三期陆续推出1、2、6#楼，销售周期5-7个月第四期推出沿街商业及5、7号楼，销售周期3-6个月2014年销售计划 开盘时间：15年4月推售产品：无蓄水客户：800组销售目标：认筹量达开盘量3倍销售面积（㎡）主力户型销售均价（元/㎡）总销金额（亿）资金回笼（按总销75%计算）075-900002015年销售计划 第1波第2波第1波第2波开盘时间：15年4、9月推售产品：住宅蓄水客户：3000组住宅客户销售目标：去化85%房源销售面积（㎡）主力户型销售均价（元/㎡）总销金额（亿）资金回笼4588575-12026443127.8亿2016年销售计划 第4波第3波开盘时间：16年3、8、11月第4波第5波第3波推售产品：住宅+商业+车位蓄水客户：3000组住宅客户+800组商业客户销售目标：清盘销售面积（㎡）主力户型销售均价（元/㎡）总销金额（亿）资金回笼3951475-1202933513.413亿2017年销售计划 开盘时间：推售产品：蓄水客户：销售目标：回款销售面积（㎡）主力户型销售均价（元/㎡）总销金额（亿）资金回笼4.7亿资金回笼预排阶段推案波次推案时间推案房源供应货量销售面积 销售单价 总销金额 资金回笼预判 2015年第1波4月4#、10#19772.00 15817.60 25,600.00 404,930,560 　余量　　3954.40 26,112.00 103,257,293 　第2波9月3#、8#、9#26113.00 20890.40 26,895.36 561,854,829 　余量　　5222.60 27,433.27 143,272,981 　　　合计　　45885.00 　 1,213,315,663 788,655,1812016年第3波3月1#、2#、6#17674.00 14139.20 28,256.27 399,520,985 　余量　　3534.80 28,821.39 101,877,851 　第4波8月7#、5#10448.86 8359.09 29,686.03 248,148,156 　余量　　2089.77 30,576.61 63,898,150 　第5波11月5#（限价房）4122.