在建项目开发过程中的成本控制试题.pptx

建设项目开发的“成本控制” 1、房地产项目的全成本概念和范围 2、成本管理架构 A、管理架构图 3、成本管理思路 4、项目成本控制要点及简述 A、前期开发成本及控制简述 B、设计阶段的成本管控 C、甲供物资的管理 D、招标阶段的成本管控 E、施工阶段的成本 F、竣工结算阶段的成本控制 5、2016年成本目标任务书 房地产项目的全成本概念和范围 房地产项目的成本可以理解为以建造商品房为目的，从购买土地、前期策划、设计、施工到竣工交付入住为止的房地产开发全过程所支付的相关费用的总和。 项目的开发成本基本可以分为五大部分: 1、土地成本； 2、工程成本； 3、营销成本； 4、管理成本； 5、财务成本； 工程成本是我们在项目开发过程中进行成本管理的重点。 成本管理架构A、管理架构图 成本管理思路 成本管理总思路：以统一成本科目为前提，以全过程成本管理为主线，以建安成本动态监控为重点，以建立成本经验数据库为支撑，以统一合约安排模式及项目管理为手段，构建有效的成本管理体系。 1、全过程目标成本管理 A、 全过程成本控制即：“事前控制（设计阶段）、事中控制（招议标阶段及施工阶段）、事后控制（竣工验收及结算阶段）”。 B、房地产项目成本管理的主要过程在于初步设计阶段、招议标阶段、项目建造施工阶段、竣工结算阶段。 2、动态成本管理 实时反应目标成本和动态成本的差异，帮助相关部门及时发现问题并解决问题，实现对成本的控制必须建立详细的和可操作的动态成本信息系统以及保持动态的监控。 房地产开发项目成本管理的思路 项目成本控制要点及简述 A、前期开发成本及控制简述 （一）前期成本分类框架图： （二）土地成本管理：主要指土地获得阶段形成的种类费用支出，包括地价、土地动拆迁补偿费、各类补偿费、土地契税等。（约占项目总成本的20-80%左右均有可能） （三）设计费用管理：主要包括了项目开发前期各专项的设计费用，如施工图设计费、环境设计费、装饰设计费等。（约占项目总成本的1%左右） （四）对设计费用进行限额控制：其意义是,一方面，合约及项目应积极配合参与结构选型设计、基础设计等的评估，参与材料、设备的经济性评价，尽可能为设计提供全面客观的经济性建议；另一方面，设计部门自身应以项目定位为原则，在保证设计质量的前提下尽可能做到限额设计，注重进行设计成果性价比分析，着重抓好事前的设计修改、多选样、多分析、避免完工后的返工及不必要的成本浪费。（请综合计划部提供限额标准） 前期开发成本及控制简述 前期成本分类框架图 前期开发成本及控制简述 设计费用管理：（对于设计费用，主要从以下几方面进行控制） （1）无论是规划设计还是一般的装修设计，均采取多单位、多轮次招标，以争取最佳的性价比； （2）严格控制设计质量，在项目前期即尽可能确定有关技术经济指标参数，防止因设计自身失误原因导致成本增加，设计费用的审核、支付亦与之挂钩； （3）在满足设计质量的前提下，限制钢筋含量、砼含量、节点设计等对工程造价影响大的内容； （4）在满足建筑效果的前提下，控制装饰用料和建筑材料封样对工程造价的影响。 （5）对设计费用进行限额控制。 成本控制要点及简述 B、设计阶段的成本管控 设计阶段的成本管控 初步设计阶段的工程成本控制：成本管理最有效是在初步设计阶段，项目成本确定比重最大的发生在招标阶段，成本管理最复杂、变更工作量最大的发生在项目施工阶段，竣工结算阶段则是确定项目最后收入和成本的阶段。 1、多种设计方案经济性比较：设计方案经济性比较是指在多方案选择的情况下，由设计人员提出满足业主要求的多种设计思路，成本控制人员进行经济比较，寻找造价最低的设计方案。通过设计方案的经济性比较从而降低工程造价是发挥项目优势的一个主要方式。 2、具体操作方法大体的思路是：规划设计中心负责总体规划，在仔细研究营销和客服提交市场调研和客户反馈意见的基础上，找出可进行多方案设计的专业和环节，根据初步设计专业分工，明确多方案设计的专业和人员。由规划设计中心（结合营销和客服）向设计单位提出主要方案和可替代方案，成本控制中心负责根据这些方案进行造价比较，确定费用最低的设计方案。成本控制中心向规划设计中心提出成本控制建议，考虑最低造价方案的可行性。 设计阶段的成本管控 开展限额设计，有效控制工程成本 （1）项目档次界定（项目定位：超高端、高端、中端、低端） （2）推行限量与限额设计 结构设计