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08年房地产估价师考试案例分析练习题三 房地产估价报告 　　项目名称：××市××区××路66号综合楼（地下室及地上一至十二层）房地产价值评估　　委托方：××人民法院　　估价方：××房地产评估有限公司　　估价人员：×××　×××　　估价作业日期：××× 估价的假设和限制条件 　　一、估价假设条件 　　（一）本次估价参考公开市场价值标准确定其客观合理价格，但考虑到短期强制处分（快速变现）等因素的影响，其拍卖底价可能会低于其市场价值。　　（二）本次估价基于以下概念：　　所称估价，是指专业估价人员。根据估价目的，遵循估价原则，运用估价方法，并在综合分析影响房地产价格因素的基础上，对估价对象的客观合理价格进行估算、制定的活动。　　所称客观合理价格，是指对应于某种估价目的特定条件下形成或成立的正常价格，它能够为当事人或社会一般人所信服和接受，通常客观合理价格是指在公开市场上形成或成立的价格。　　公开市场，是指一个竞争性的市场，在该市场上交易各方进行交易的唯一目的在于最大限度地追求经济利益，并掌握必要的市场信息，有较为充裕的时闯，对交易对象具有必要的专业知识，交易条件公开且不具有排他性。　　同一估价对象，估价目的不同，估价依据及采用的价值标准会有所不同，估价结果的客观合理价格也会有所不同。　　本次价格评估，采用基于市场的价值标准，但报告使用者需考虑短期强制处置等因素，估价对