0726_合正行_中茂大都会_2013年营销执行报告分解.ppt

中茂大都会 2013年度营销执行报告 合正行2013/07/26 从罗马商业广场、麓山后街、女人世界、骑龙大街、万科繁华街等一系列商业项目成功走来，我们积累的不仅仅是众多的客户资源，同时让我们明白，商业与住宅在营销上有着深刻的区别： 住宅是守着现在看未来， 商业更多基于对未来的展望！ 没有未来前景的商业是可怕的！ 可未来的前景不是简单的造梦就能够让客户买单！ 每一位投资客都有一个故事，商业地产营销关键就是故事营销！ 作为项目的开发者来讲， 首先必须明确，我们要什么？ 1 壹、项 目 目 标 【 公 司 目 标 ︱ 销 售 目 标 】 公司目标 所有的开发商都想利润最大化，商业项目开发也不例外，除了赢取市场合理的利润回报之外，前提在于如何保证商业项目的持续、稳定经营，以期达到开发商、经营方、业主三者共赢的局面！ 长远目标： 通过项目树立中茂地产的品牌知名度与美誉度！ 项目目标 做一个区别于区域内甚至长沙的商业综合体！ 从产品规划、运营模式等层面开创前所未有的亮点！ 长沙有这样的空间！项目有这样的质素！ 项目的成功将会星沙乃至长沙一张崭新的商业名片！ 小在星沙，大到长沙的商业标杆项目！ 销售目标 整体目标 B一楼铺面（除超市外） 三大主力步行街区 主mall一、二楼部分临步行街商铺 三栋塔楼（一栋写字楼、两栋公寓） 2014年1月开盘首期目标 南北地上步行街/B一层商铺 销售周期：24月 销售金额：18亿 首开货量3.5/5亿， 70%的去化率！ 站在可观的层面来讲， 其次必须清楚，项目能做什么？ 2 贰、项 目 背 景 【 内外环境 ︱ 项 目 质素 ︱ 客 户 背 景 】 外部环境-投资风向标已经形成 星沙定位： 相对于大长沙来说，未来规划的一个商业中心（五一广场），两个商业副中心（溁湾镇、星沙），星沙占据一极！ 国家级经济技术开发区 中国最具投资潜力的十强开发区 世界工程之都 中国经济百强县…… 星沙， 世界500强企业数量众多，且实力强大。 2010年，菲亚特落户星沙， 2013年，大众汽车投资120亿，2015年实现年产30万辆乘用车的投产能力…… 星沙在用事实与坚硬的数据（经济增长率两位数以上、园区企业近500家，世界500强企业近30家，上市公司超20家。）说明，区域的投资环境与前景十分可观。 星沙拥有极具诱惑力的投资前景！ 发展环境-未来城市CBD格局也已奠定 星沙，中国中部产业之都，东长沙中心门户。应对新的发展机遇，长沙县政府将东起星沙大道、西至京珠高速、南至漓湘路、北至长永高速围合区域规划为星沙CBD,规划建筑面积400万㎡，星沙就此提速。 本案 星沙未来CBD规划区域 商圈划分：以目前星沙市场分类区域为依照，开元东路板块暂未涉及。主要为四大商圈：中心区商圈、中南汽车世界商圈、星沙大道北路灰埠商圈、东南新城商圈。 项目领导者的身份有顺势而为的契机！随着星沙多区域的发展，地铁交通以及与长沙城区融合的变化，星沙跟随长沙的步伐，中心商圈的一头独大格局即将打破，迎来多区域发展格局。 商业环境-商圈皆顺市而为，参差不齐。 中心区商圈分布于星沙大道以西、特立路以南，京珠高速以东、漓湘路以北区域，是星沙最成熟，也是星沙最大的商圈，它以通程商业广场及周边为中心，其辐射范围涵盖星沙及周边乡镇。本商圈经营类别丰富，商业经营面积大，完全可以满足本地市场配套需求。档次跨度较大，从高档次餐饮、购物场所、健身娱乐场所到一般的街边店、杂货店、招待所等，各个档次都涉及。 类型 主要商业物业及配套 百货 通程商业广场、步步高百货 超市 易初莲花超市、步步高超市、新一佳超市 餐饮 玉楼东、盛世湖湘、老湘食、湘知湘味、上岛咖啡、肯德基、麦当劳等 宾馆 明城国际大酒店、明城大酒店、开元大酒店、紫鑫大酒店等 银行 工商银行、中国银行、建设银行、招商银行、农业银行等 公交 501、127、703、808、802、102、101、701、704、星沙2路等 本商圈经营类别丰富，有高档型消费场所，但大部分区域经营档次不高，特别是星沙之前老城区铺面过多，缺乏合理规划和有效管理，故目前这些老区一方面经营档次低、铺面经营情况差，另一方面空置率很高、经营环境也不好。临街商铺面积集中在30-50平米。 中心商圈：星沙的传统商业中心，业态齐全，档次一般。 商业环境-商圈皆顺市而为，参差不齐。 中南汽车世界商圈基本位于中南汽车世界中心干道卫星路，基本类型以满足中南汽车世界本地居民生活，以及汽车配件、汽车等商品为主，本商圈经营类别相对单一，生活配套与汽车以及相关配件为主。分布集中于汽车世界主干道，其他区域基本为零散业态。 本商圈经营类别丰富，但大部分区域经营档次低下，铺面过多，面积偏大，整体出租率不