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文件名称 南山地产销售合同及补充条款编制参考 文件编号 YX-09 生效日期 2009/08/20 版次 A 页次 1/10 适用范围 深圳市南山房地产开发有限公司 批准人 销售合同及补充条款编制参考 目的：规范商品房买卖行为、减少争议、降低交易成本，维护公司利益，减少交易中特别是交易后的纠纷，实业公司经营发展部在吸收各公司经验的基础上，特制定以下指引。 第一部分：银行贷款抵押担保协议 关于担保期限 担保期限：不得超过银行正式执管已办理抵押登记的房产证。 （说明：目前银行主要采用两种担保期限，一种是开发商担保到按揭贷款业主办好房产证为止，一种是担保到按揭业主办好房产证并办理好抵押登记，且银行正式执管已办理好抵押登记的房产证，我们应尽量争取前一种担保期限，以减少潜在风险） 关于保证金 保证金的比例，最高不得超过银行发放贷款金额的10%；如果有按银行要求对取得抵押贷款的房屋进行保险，则保证金不得超过银行发放贷款金额的1%。 关于业主按揭资料的审核 对于业主的按揭资料审核，应约定银行的工作时间，以便加快签约进程。 （说明：约定银行审批按揭资料的工作时间，有利于加快回款） 第二部分：房屋认购协议 必须约定双方对本认购协议的条款非常清楚，本认购条款是双方真实意思的表示。 关于房屋面积，必须约定最终以国土部门实际测量的面积为准。 关于销售单价：必须约定销售。 关于首期款或全款：必须约定支付时间和金额，同时对未按约定支付的违约责任是没收全部定金。 关于合同签定时间和资料准备：必须约定正式合同签定的时间和需要准备的资料情况。 对于业主按揭贷款的约定：如果业主计划采用按揭付款，应约定时间让业主递交相关资料，由按揭贷款发放银行进行审核，如果通过，则在约定时间签定正式合同。如果不通过，则 文件名称 南山地产销售合同及补充条款编制参考 文件编号 YX-09 生效日期 2009/08/20 版次 A 页次 2/10 适用范围 深圳市南山房地产开发有限公司 批准人 分以下几种情况进行处理：（1）如果因业主购买多套房屋，银行提高其利率，业主不愿意接受高利率的贷款，则其有权选择一次性付款，或没收业主全部订金；（2）如果因业主购买多套房屋，银行不愿意放贷，业主有权选择一次性付款，或没收业主全部订金；（3）如果因为业主提供虚假按揭相关审批资料，导致银行提高其利率或不愿意放贷，业主有权选择一次性付款，或没收业主全部订金；（4）如果非业主原因，银行不愿意放贷，可退回业主订金。同时，对于业主没有按时提交相关资料，也将没收全部订金。 对于解除认购协议的约定 如果需要通过政府的认可才能解除认购协议，其相关解除费用也要约定由谁支付。 对于办理按揭的费用的规定 对于办理按揭的相关费用，在认购协议中应该明确约定由买房人支付。 第三部分：商品房买卖合同补充条款指引 目前，各地的商品房买卖合同都采用建设部或者当地政府制定的文本，其变化不大，很多争议点主要集中在补充协议上，为了维护公司利益，减少交易中特别是交易后的纠纷，实业经营发展部在吸收各公司经验的基础上，以建设部示范合同为基础，设计了一套补充条款，重点对配套设施交付、宣传资料的效力、房屋交接、质量争议处理等焦点问题，做出了比较明确的规定，在合法、公平的前提下，既保障公司的利益，又尽量避免引起客户的抵触情绪，相信对各公司补充条款的完善，会提供一定的帮助。 1、补充协议的字体应与合同正文字体大小相同 2、必须写明：双方一致同意订立如下条款，作为对的补充。 文件名称 南山地产销售合同及补充条款编制参考 文件编号 YX-09 生效日期 2009/08/20 版次 A 页次 3/10 适用范围 深圳市南山房地产开发有限公司 批准人 统一的合同文本，目的是减少谈判时间，提高签约效率。我们目前还不具备完全满足每一位客户个性化要求的能力，如客户不接受我方条款，我方只能对无法成交而表示遗憾。） 3、关于面积差异处理(补充合同第五条) 当产权登记面积与合同约定面积的误差达到合同约定的退房条件时，买受人有权在出卖人的通知送达后15日内决定是否接受该商品房。如买受人未在上述期限内将退房的书面通知送达出卖人，视为买受人接受该商品房，双方同意按合同关于买受人不退房的相应规定处理。 （说明：根据《合同法》，当事人可以约定在解除合同的条件成就时解除权的行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭；《商品房销售管理办法》规定，对法定与约定的影响商品房质量或者使用功能的规划、设计变更，买受人有权在出卖人的通知到达之日起15日内作出是否退房的书面答复，实质是规定此种情形下买受人行使解除权的期限为15天。该补充条款参照这一期限。） 4、关于按揭付款期限(补充合同第七条) 买受人采取银行按揭方式付款，首期房款人民币元整人民币元整买受人按揭贷款在