201505达州商业地产市场报告重点.pptVIP

住宅市场 大势下行 成交暗淡 2013成交量（万方） 2014成交量(万方) 涨幅 157.39 115.48 -26.63% 2014年返乡潮成交量 2015年返乡潮成交量 涨幅 40.17 19.29 -51.98% 2014年住宅成交面积同比下降26.63%（41.91万㎡），2015年春节期间住宅成交量同比下降51.98%（20.88万㎡）。 达州已由卖方市场向买方市场转变，传统销售旺季已不复存在。 市场环境分析/宏观环境 年份 供销价 2013 2014 增长率 新增供应量（万㎡） 48.49 24.78 -48.90% 成交量（万㎡） 12.89 14.67 13.81% 成交均价（元/㎡） 15628.02 11130.69 -46.04% 达州中心城区2013-2014年商业地产市场供销价分析 2013年市场商业供应量集中上市，年去化率仅26.58%，导致库存35.6万㎡； 2014年新增供应量较2013年减少一半，可销售量受2013年存量影响共计60.38万㎡，年去化率24.3%，2014年达州商业市场受到整体市场下滑和政策预计不佳的影响，商业产品（特别是专业市场）利用返祖实现降价以加快去化的目的十分明显； 进入2015年市场存货量再创新高的45.71万㎡，供大于求场竞争日益白热化。 商业市场 以价换量 存量巨大 市场环境分析/宏观环境 中国经济发展进入新常态，经济增速放缓，房地产市场下行趋势明显，房地产行业进入新常态，将从以往的支柱性产业发展为基础性产业。 达州住宅市场成交大幅下滑，已逐渐由卖方市场向买方市场转变。 达州商业市场库存压力持续上升，竞争压力巨大。 2015政府连续出台托市政策，紧跟政府政策支持，有效消化库存将成达州房地产市场主旋律。同时存在项目借机入市可能， 将加剧楼市竞争。 市场环境分析总结 商业——竞争格局 本案最先入市的一期为专业建材市场与公寓产品，主要面临着南外杨柳工业园区专业市场的竞争。 本案为城市综合体项目，长期面临区域内仁和春天、罗浮·新城市广场和南外升华广场三个城市综合体项目的竞争。 同时本案也会面临区域周边项目住宅底商的分流竞争。 仁和春天 升华广场 莱克汽车城 中青家居 秦巴医贸园 项目 仁和春天广场 升华广场 罗浮·新城市广场 中青家居 莱克汽车城 秦巴医贸园 家豪摩托车市场 主要竞品 罗浮·新城市广场 家毫摩托车市场 商业——供销价分析 年份 供销价 2013 2014 增长率 新增供应量（万㎡） 48.49 24.78 -48.90% 成交量（万㎡） 12.89 14.67 13.81% 成交均价（元/㎡） 15628.02 11130.69 -46.04% 达州中心城区2013-2014年商业地产市场供销价分析 2013年市场商业供应量集中上市，年去化率仅26.58%，导致库存35.6万㎡； 2014年新增供应量较2013年减少一半，可销售量受2013年存量影响共计60.38万㎡，年去化率24.3%，2014年达州商业市场受到整体市场下滑和政策预计不佳的影响，商业产品（特别是专业市场）利用返祖实现降价以加快去化的目的十分明显； 进入2015年市场存货量再创新高的45.71万㎡，供大于求场竞争日益白热化。 2015年本案要完成既定目标，必须要体现在如何“跑赢市场”上。 典型个案——中青家居 1 2 13 14 28 10 11 3 一期15万方 二期10万方 配套商业 中青首尔购物广场 建材街 竞品家居馆 项目总占地260亩，总建筑面积31万平方米，其中商场总面积25万平方米，辅助配套商业6万平方米 典型个案——中青家居 1、2012年6月30日首次开盘，整体去化率74.29%，月均去化71.45套，去化速度快。 2、中青进入2015年销售期，价格有明显下调，对我们产品定价影响较大。 3、中青目前可售1、2F建材铺约400套左右，可售面积约20000㎡，目前剩余商铺正在排号阶段，与本案一期产品销售进度一致与本案形成激烈竞争。 开盘时间 铺面位置 成交均价 供应套数 成交套数 去化率 2012年6月30日 一期 15#~27# 1F 10500 1537 1269 82.56% 2F 7300 一期 13#、14#、28# 1F 13500 2F 9200 3F 配套用房 4F 5F 自持 2014年1月5日 二期 1#~2#,5#~7#,9#~12# 1F 11580 1637 1090 66.59% 2F 8000 二期 3#、4#,、8# 1F 10100 2F 6800 3F 配套用房 4F 自持 合计 3174 2358 74.2