化解地块高容积率的方式研究_39(世联地产).pptVIP

化解住宅高容积率压力，提升容积率的手段主要有以下手段 影响容积率因素1——标准层消化：梯户比，户均面积 提高容积率水平——1标准层消化：扩大标准层必然极大降低户型舒适度，不建议采用 提升容积率手段2——超高层研究 影响容积率因素——楼宇高度 总占地104616㎡，总建筑面积近410000㎡,一期占地35382㎡,建筑面积77657㎡,容积率仅2.196； 幸福海岸以点式围合的建筑布局，围而不合，既保证了庭院空间的通透性和开放性，又恰到好处的保证了生活私密性； 一期6栋595户， 18层高，一梯四户为主，一梯三户和一梯两户为辅； 后期的建筑容积率4.5以上，全部为平均层数30层左右的点式住宅。 超高层出现规律：是否出现超高要看市场成熟度，通过价格与成本体系对比，用S比来比较 超高出现规律：当S比大于1.5，售价远超成本时才有超高层实现基础，本项目S比约为1.5~2.0已具备出现超高层市场基础 世联认为，按S比值大小可以将楼盘分为两种模式，大于2.0的楼盘属于价值主体模式；S比小于2.0的楼盘归类形象主导模式 超高产品比例，超高层占价值主体模式80%～90%以上；形象主导模式产品线丰富，超高层仅占20%～30% S比2，价值主体模式，超高层比例往往占80%～90%以上，在超高层已经完全脱离成本限制，且市场成熟度较高区域，超高层可以成为项目主流。 S比2，形象主导模式，超高层比例仅占