20140709三亚湾住宅项目(原金海酒店地块)投资建议简报精要.pptx

2014年7月 三亚湾住宅项目 （原金海酒店地块） 投资建议简报 项目测算 2 3 项目投资建议 1 项目概况 目 录 3 一、项目概况 1.1、项目位置 1.2、项目概况 1.3、项目现场 1.4、小结 项目概况 项目测算 项目投资建议 1.1、项目位置 项目位置示意图 该项目地块位于三亚湾新城海坡片区，系三亚主城区内的三亚湾滨海地段，近距三亚凤凰国际机场 1.1、项目位置 项目地块现状建有原三亚金海酒店（待拆除） 该地块隔景利莱酒店南向面海，系所谓的沿海二线地块（海南一线临海地块不允许住宅开发） 项目周边环境示意图 1.1、项目位置 项目周边控规图 项目位于三亚湾新城控规范围内，位于规划中的新城中心地段 1.2、项目概况 项目房地产权证 该项目现办有房、地合一的《土地房屋权证》 证载占地面积24112.03平米，全部土地面积约44.27亩，约29500平米，差额部分为规划道路占地，需予以置换补偿 1.2、项目概况 项目土地置换补偿相关文件 1.2、项目概况 项目土地置换补偿相关文件 1.2、项目概况 项目规划设计条件 规划局核发的《三亚市城乡建筑设计条件》明确了该项目的相关规划设计条件 1.2、项目概况 项目基本信息： 占地面积44.27亩，约29500平米 二类住宅用地（年限至2062年8月15日） 容积率2.2，总建筑面积约65000平米 建筑限高≤ 60米，建筑密度≤25%，绿地率≥35% 1.2、项目概况 项目交易方式： 以不动产交易方式转让项目（产权人可拆除现状建筑物，按二类住宅项目报建开发），总价款5.2亿元，转出方开具全额不动产销售发票 后续需补交土地出让金约4000万元（概估数值） 以上合计5.6亿元，按总价款5.2亿元加计3%过户契税，土地总价款57500万元，按计容面积65000平米计，楼面价约8850元/平米 关于项目交易方式的特别说明： 根据三亚相关政策规定，在符合规划的前提下，产权人可合法地自行报建开发，拆旧建新 以不动产交易方式取得项目，对应发票数额可全额计入新建项目开发成本 1.3、项目现场 以上图片为金海酒店7层楼顶拍摄，左图为地块南侧的景利莱酒店（主楼高6层），右图为地块西侧的玉海酒店，项目高区可享有较好的观海景观效果 1.3、项目现场 以上图片为项目北侧及东侧现状 1.3、项目现场 左图为地块内原金海大酒店现状；右图为项目地块入口 1.5、小结 小结： 项目区位条件良好，是不可多得的三亚湾二线沿海纯住宅用地 以购买不动产获取项目开发权的交易方式规避了股权收购风险 成本全额入账，解决了项目收购过程中常见的土地成本“少票”问题 17 二、项目测算 2.1、经济测算前提 2.2、经济测算分析 2.3、小结 项目概况 项目测算 项目投资建议 2.1、基本假设条件 经济测算前提： 住宅售价预期为25000元/平米（精装修）（市场调研略） 2.2、经济测算分析 经济测算表 序号 项 目 单价（元/㎡） 成本/收益总额（万元） 备 注 1 地价及相关费用 8,846.15 57,500.00 52000总价，加计3%过户契税，加计4000万元补交出让金 其中： 有票成本 8,846.15 57,500.00 　 　 无票成本 - - 　 2 前期费用 250.00 1,625.00 含设计费、政府规费； 3 建安工程费 4,300.00 27,950.00 　 其中： 建安成本 2,800.00 18,200.00 含景观园林，前期工程费 　 精装费用 1,500.00 9,750.00 　 4 区内配套费用 470.00 3,055.00 　 其中： 大配套费用 220.00 1,430.00 大配套220元/平方米（规划报建费） 　 小配套费用 250.00 1,625.00 其中电力单价195 5 项目不可预见费 50.20 326.30 2、3、4、6、7项之和*1% 6 其他费用 - - 　 7 其他成本 - - 　 　 直接成本小计 13,916.35 90,456.30 　 8 管理费用