珠海万科九洲港项目商业发展方向初探精要.ppt

广场灯箱广告牌应设置在人流量较大,昭示性强的区域。图所示广告牌位置位于项目主入口,是人流的集散地; 助升项目品质感，吸引外部人群进入商业街； 方便消费者清楚看到商业街内的业态分布及商家布局。 四、建筑设计建议 大型广告位 仁恒星园位于新香洲中心区域，商业街二层分为两部分，沿街部分与一层沿街铺组合成复式铺，未在二层设开门； 二层商铺中，休闲美容与教育培训为主，占比一半，空置率约为四分之一。 二层商铺以休闲美容、教育培训类业态占六成左右 商业街入口旁同时设置楼梯与电梯通往二层 二层目前空置率近四分之一，经营状况较差 二层商铺经营案例 三、规划建议与业态布局 二层商业规划 案例：领秀城二层独立商铺 项目位置 领秀城易健休闲中心入口旁 开间 3.5-4m 进深 10-12m 装修 毛坯 垂直动线 楼梯（无电梯） 空置率 100% 空置时间 两年 领秀城易健休闲中心主入口旁的二层独立商铺，全部控制长达两年时间。 三、规划建议与业态布局 二层商业规划 关于二层独立商铺案例总结： 在社区商业中，独立二层铺可规划的的商业空间较小，适合经营目的性消费业态：如大型餐饮、休闲美容、教育培训、网吧等；受人流易达性的影响，招商难度大； 二层临街铺需设置独立的垂直人流动线，增加建筑规划上的难度。 珠海有多个二层独立商铺经营困难的案例； 本项目若规划二层临街铺，无法形成环形人流动线，项目本身处于非商业旺区，规划二层商铺的经营价值点诠释度弱；规划二层铺将给项目商业招商和运营带来巨大的压力； 设置二层独立商铺将增加建筑规划上的难度， 不建议设置独立二层铺模式。 三、规划建议与业态布局 二层商业规划 规划二层商铺的另一种方式：设计复式铺形式。 复式铺适合经营业态： 餐饮（主流业态）、银行、美容SPA、休闲健身、品牌形象店等部分对二层经营无抗性或抗性小的特定业态。 在同等条件下，复式铺不存在人流难以达到问题；部分特定业态如大型西餐、休闲美容在经营需求方面对复式铺无抗性或者抗性小，经营描述空间大。设置复式铺只需在一层预留楼梯口位置即可解决上下层的连接问题；复式铺是本项目设置二层铺的思考方向。 餐饮 品牌形象店 银行 休闲美容店 三、规划建议与业态布局 二层商业规划 壹海城一号地块商业一层平面图 复式铺规划案例：深圳壹海城项目 壹海城位于深圳盐田区，处于区府中心位置，但周边居住人口较少，商业气氛并不浓厚。 壹海城一号地块商业有两层，在二层商业的规划上采取复式铺形式，有力的诠释了商业经营前景，在销售上获得了巨大的成功。 备注：白色部分为一层独立街铺。有颜色部分为复式铺， 左图为复式铺一层，右图复式铺二层 壹海城一号地块商业二层平面图 三、规划建议与业态布局 二层商业规划 方式一： 优点：解放出更多一层铺位；降低大部分产品销售门槛 缺点：增加复式铺销售难度 分析：采用B规划方式，能解放初更多一层铺位，降低大部分产品销售门槛，在产品无餐饮功能前提下建议采取此种规划方式。少部分复式铺销售难度增大，建议开发商自己持有，面向大型轻便餐饮或大型特定消费业态如健身、美容SPA招商，或者寻找特定大客户和机构投资者购买。 方式二 优点：复式铺的总面积较小； 缺点：占用较多一层高价值的临街铺； 带来复式铺数量增多的去化难度 分析：本项目产品不具备餐饮功能，若采取A规划方式，复式铺位数量增多，经营诠释力度弱，同时占用多个高价值的一层铺，不建议采取此种规划方式。 复式铺的两种规划方式 三、规划建议与业态布局 二层商业规划 关于二层商业规划的综合建议 关于二层商铺设置的综合建议：黑色框架部分化作超市使用； 超市总面积：约为4400平方米； 二层作复式铺使用的商铺面积约为：1360平方米； （以下分析以此种规划为准） 三、规划建议与业态布局 二层商业规划 适用原则，使商铺尽量多的适应不同业态、不同经营者的需要； 所划分商铺均能独立经营，尽量减少死角铺位； 铺位结构要方正实用，尽量避免中间有柱、口小内大的铺位； 铺位开间进深比控制在1：2——1：3为宜； 规划铺位面积适中，商家可根据不同面积需求而自由组合，灵活度高； 街铺规划原则 尽可能多做烟道商铺，所有商铺5.95米层高； 依据柱距划分铺位，避免住宅剪力墙对商铺的影响； 铺位结构要方正实用，以长方形铺位为主，可适当增加实用异型铺； 使项目整体价值最大，适当增大进深，建议标准铺型为4.5m*10m及5m*12m两种； 铺位面积为现行主流铺位面积，亦是适用度最高的铺位； 部分商业价值较高的点可增加进深，规划面积较大铺位； 本项目要点 三、规划建议与业态布局 商业街整体规划 依据珠海市规划部门规定，面积小于150平方米的首层商铺不能高于6米，我们建议为5.95米，增加卖点； 增大层高，同时可减少高层住宅与单层商业的失衡感 建议毛坯