资产评估第4章习题.docVIP

第四章 房地产评估 复习思考题、习题 1、什么叫建筑物、房屋、构筑物？ 2、房屋的类别有哪些？ 3、建筑物有哪些特点？ 4、房屋的重置价值包括哪些主要内容（即建筑物重置成本的构成）？ 5、房屋评估的依据有哪些？ 6、如何确定房屋的成新率？ 7、房屋评估的方法有哪几种？ 8、（房地合一）房屋单方造价的计算公式是什么 ？ 9、土地及其特性是什么？ 10、我国土地产权有哪些特点？ 11、土地使用权有什么特点？ 12、我国土地价格有哪些类型？ 13、土地使用权评估的原则？ 14、土地使用权评估有哪些方法？ 15、“三通一平”、“五通一平”和“七通一平”指的是什么？ 单项选择题 1．某评估机构采用市场法对一房地产进行评估，评估中共选择了A、B、C三个参照物，并分别得到127万元、142万元、151万元三个评估结果。根据A、B、C三个参照物与被评估对象的差异因素分析，判定其结果的权重依次为25%、40%和35%，则被评估房产的评估值最接近于（ ）。 A．140万元 B．157.5万元 C．141.4万元 D．148.5万元 3．被评估建筑物账面价值80万元，1995年建成，要求评估1998年该建筑物的重置成本。根据调查得知，被评估建筑物所在地区的建筑行业价格环比指数从1995年到1998年每年比上年提高分别为：3%、3%、2%，该建筑物的重置成本最接近于（ ）。 A．86万元 B．87万元 C．90万元 D．85万元 6．有一宗地，占地面积为500平方米，地上建有一幢三层的楼房，建筑密度为0.7，容积率为2.0，土地单价为3000元/平方米，则楼面地价为（ ）。 A．1000元/平方米 B．1500元/平方米 C．2100元/平方米 D．2800元/平方米 7.有一宗地，出让年期为50年，已使用30年，资本化率为10%，预计未来每年的收益为15万元，则该宗地的评估价值最接近于（ ）。 A．128万元 B．141万元 C．149万元 D．150万元 8.某可比交易实例成交地价为3000元/m2，对应使用年期为30年，若待估宗地出让年期为40年，土地资本化率为7%，则通过年限修正该宗土地的价格最接近于（）。 A．2900元/m2B．3223元/m2C．3322元/m2D．4000元/m2 某砖混结构单层住宅宅基地200平方米，建筑面积120平方米，月租金3000元，土地还原利率8%，取得租金收入的年总成本为8000元，评估人员另用市场比较法求的土地使用权价格每平方米1200元，建筑物的年纯收益为（）。 A．8600元B．8800元C．9000元D．12000元 重置单方造价 单方建安工程费 + 单方各种税费 + 单方投资利息 +单方开发利润+ 单方应负担的土地费B．C． 房地合一评估D．房地分离评估 A．建筑高度 B．覆盖率 C．建筑面积 D．容积率 12.在运用市场法评估房地产价值时，通过交易日期修正，将可比交易实例价格修正为 的价格。 A．评估时间 B．评估基准日 C．过去时点 D．未来时点 13.用剩余法评估地价时，预付地价款的利息额应以全部预付的价款按 计算。 A．整个开发建设工期 B．开发建设工期的一半 C．整个空置期 D．空置期的一半 14.商业用地基准地价对应的使用年限为 年。 A．50 B．70 C．40 D．60 15.某土地的所有权属于甲村民小组所有，该宗土地下的矿产资源属于 所有。 A．甲村民小组 B．村民小组所在的乡政府 C．村民小组所在的县政府 D．国家 16.由于土地用途改变而带来的增值收益应归 拥有。 A．转让人 B．占有人 C．所有人 D．使用人 多项选择题 1．我国的城市地产市场分为一级市场和二级市场，与一级市场相对应的价格包括（）。 A．基准地价B．标定地价C．土地使用权出让底价 D．土地使用权的转让价格E．抵押价格? 影响房地产价格的因素包括（）。 A．经济因素B．一般因素C．区域因素D．个别因素 对于楼面地价与土地单价之间的关系，下列说法中正确的是（）。 A．楼面地价一定大于土地单价B．楼面地价一定小于土地单价 C．楼面地价可以等于土地单价D．楼面地价可以小于土地单价 E．楼面地价可以大于土地单价? A．房屋用途 B．房屋结构 C．房屋装修 D．房屋材质 E．房屋设备 5.在评估操作实务中，评定房屋建筑物成新率最常用的方法是（）。? A．年限法B．打分法C．法D．法 7.基础设施配套常常概括为“三通一平”，其中包括（ ）。 A．电通 B．水通 C．气通 D．路通 8.“五通一平”指的是（ . ）。 A．通给水B. 通排水C．通电D．通路E.. 通讯通燃气通热力场地平整 要求：试用建筑物估价残余法估测该建筑物的价格