福田CocoPark市调巩文韬概要.ppt

SCP PLAZA 租赁部市调报告 时 间：2015年12月 市调项目：福田Coco Park 项目概况 基本信息 开业时间：2006.09.30 投资方：星河集团（7亿RMB） 开发/营运团队：香港启胜管理公司；美国尔本建筑师事务所、贝尔高林、伍兹贝格、 GRAPHIA、及著名华人设计大师陈幼坚 位置：福田中心区，1、4号地铁线交界站，临近会展中心 体量：占地3.1万m2，总建筑面积8.5万m2，下沉广场约6000m2，600个停车位（B2- B3），商业区域楼层（B1-L2+），层高3.6-4.5m，场内通道宽4.2-6m 主力店：永旺超市（B1，8492 m2），百老汇影城（L2，2008 m2） 区位分析 交通状况 道路信息： 东临中心二路，西靠民田路，南近福 华三路，北至福华二路，四条主干道 围合而成，地面通达性高 地铁线路： 位于购物公园地铁站（1号线与4号线 交界站点），与该站出口形成无缝对 接，通达性高、人流量大 公交线路： 途经公交线路：3路，398路，b612路， b686路，b799，e1路，e20路，k318 路，m223路，m223路，m224路 未来CBD公交总站 区位分析 商圈分析 处福田中心区商圈，被华强北、东门、深南中路、人民南四大主商圈围合，近会展中心经济交流中心，吸客性、展示性很强。 福田中心区商圈 以大型购物中心、高档百货为主 ，代表深圳国际化的商业定位，片 区经济活跃，都市白领集中区，消 费力强。 四大商圈围合优势 东门商圈是集购物、休闲和旅游观 光于一体的步行街；华强北以电子 市场为龙头，汇集了百货、服装、 餐饮、仓储、金融等几十个行业， 成为全国业态最齐的商业街；人民 南商圈是时尚高档精品型购物，娱 乐业最为发达；深南中路是时尚潮 流商圈；项目处于四大商圈交接地 带，具有承接四大商圈人流的优势。 区位分析 CBD 与住宅分析 位于福田区CBD位置，周边高档写字楼面积约140万平方米，周边三十余栋高档住宅区吸纳约95万常住人口，潜在目标客群庞大。 CBD优势 福田CBD位置，经济、政治、文化、金 融等公共设施配套较为完善 ，现在正在 兴建深圳第一平安国际金融中心。 写字楼 周边有投资大厦、中心商务大厦、时代 广场甲级写字楼，面积约140 万平方米。 中高档住宅区 中海华庭、星河国际、城中雅苑等三十 几栋高档居住区，常住人口约 95万。 人流量 会展中心日人流量15万+，结合周边 高档酒店，为项目达到很好的聚客效 应。 目标客群 写字楼白领、企业家、片区高档住宅区 居民、会展中心客群、高档酒店暂住人 群。 区位分析 竞争者 周边最具代表性的竞争项目有天虹君尚、连城新天地、怡景中心城、卓越 Intown等，对Coco Park造成一定程度上的客群分流作用。 怡景中心城 距离约800米，大型生态购物中心， 集购物、休闲、旅游、餐饮 、娱乐 、文化等于一体；定位人群：中 产阶层 。 连城新天地 主题购物休闲商业街，连接于会展 中心及购物公园地铁站厅之间。定 位：中档消费人群。 卓越.intown 时尚主题购物中心，位于大型综合 裙楼下面。定位人群：写字楼白 领与商务人士。 天虹君尚百货 高端百货品牌，也是片区高人气百 货商场。定位人群：城市高端消 费群体。 经营特点 项目定位 – 关键词 中高端 年轻 时尚 休闲 潮流 国内首个内街式购物中心 深圳时尚动力中心 园林主题 区域型 一站式 经营特点 业态组成 结合其区位的客群定位： 零售业态比例最大（以超市、快时尚、潮流服饰、高档商务服饰、高档配饰、及创意潮流配饰为代表）； 餐饮面积比例其次（多为休闲餐饮、甜品奶茶、商务快餐、及创意体验式餐饮，满足周边年轻人及商务白领的消费需求，但正餐比例偏小）；