海口某大型商业广场总体运营策略构想.docVIP

一、宏观环境特征分析 1、海南省宏观环境 海南自1988年建省以来，国民经济和社会发展几起几落，总体定位屡次调整，最终定位为“旅游立省，旅游兴省”。这一定位，充分发挥了全国唯一“热带岛省”、旅游资源丰富、综合生态环境极佳的优势，实践证明，这一定位是正确的。以2005年为例，全省接待过夜旅游者1516.5万人次，为全省人口总量的1.83倍，旅游业收入125.05亿元，占全省GDP的13.8%，都位于全国前列。 海南省第二产业，一直比较落后，2005年第一、二、三产业增加值比率为33：26：41，农业和第三产业在GDP中的比重都超过了工业，而且工业以热带作物为原材料的食品、医药类轻工业为主，很少工业污染。但是，海南省一直有加快发展工业尤其是重工业的意愿和决心，从建省初期的马自达、新大洲，到近期的造纸厂、炼油厂、航天中心等巨型项目，对拉动海南工业的发展，作用巨大。但这些重大的举措，与“旅游立省，旅游兴省”的发展定位是相矛盾的，因为大工业，尤其是造纸和炼油工业，显然会对生态环境造成不良影响。 海南省陆地面积约3.4万平方公里，2005年末全省常住人口828万人，人口密度仅高于西藏、青海、新疆、内蒙古、黑龙江等少数边疆省份，人口总量则仅高于西藏，位于全国倒数第二位。全省这一特征，决定了海南省的社会消费能力绝对总量的低下。 近几年来，海南省GDP一直保持15%以上的高速增长态势，但绝对值处于全国的中下水平。以2005年为例，全省GDP总值首次突破900亿元，达到903.6亿元，处于全国倒数第三位，仅高于西藏和青海；全省人均GDP首次1万元，为10913元，与广东（23604元）、山东（20044元）等东部沿海省份相比，有较大差距，与河南（11236元）、湖北（11356元）、湖南（10399元）等中部省份相当，总体上处于全国中等水平。 2、海口市宏观环境 作为省会城市，海口是全省的政治、经济、文化中心，全市面积2305平方公里，常住人口160万人，即是说，海口市以占全省7%的土地面积，占有全省20%人口，同时，又以占全省20%的人口，占有全省GDP总量的34%、社会消费品零售总额的52%（其中占全省批发零集贸易总额的54%、餐饮总额的43%）、旅游总收入的38%、房地产投资总额的66%、居民存款余额的52%。这一特征，突现了海口在全省的经济、金融、商贸、旅游中心的地位。 海南岛地形呈比较规则的椭园形，全岛东西、南北相距均约为600公里，由已建成通车的环岛高速和在建中的中线高速公路相联结，全省形成了北海口（为主）、南三亚（为次）二个经济中心，形成了3小时经济圈。这一“岛省”的地理特征，无疑极大提升了作为全省政治、经济、文化中心的海口市的全方位辐射能力，尤其是在金融、商贸、物流、交通等经济层面的的辐射能力。 2005年底出台的海口城市总体规划，正式把海口市定位为“宜居休闲度假型城市”，规划期限为2005年-2020年。规划所确定的规划区范围为海口市行政辖区，总面积为2304.8平方公里，人口250万。城市发展总目标是把海口建设成为经济实力最强服务设施最优的海南省经济中心城市，拥有一流生态环境的热带滨海旅游度假胜地，国际知名的绿色生态城市。主城区用地空间布局，形成了“一个中心、两个组团”的用地布局结构。其中“一个中心”为具有岛内中心职能的中心组团；“两个组团”为具有岛外职能发展要求的特色组团，长流组团和江东组团。 （海口市商业网点规划示意图） 随着海南及海口经济的加快复苏，海口房地产业在经历了近8年痛苦的低潮期后，终于迎来了复苏和发展，在中央及海南省的大力支持下，加快了烂尾房地产项目的处置和复建，房地产业投资增速加快，2001~2005年，海口房地产业投资额分别为13.5亿元、15.05亿元、27.7 亿元、40.29亿元， 46.38亿元， 同比增长率分别为53.2%、9.8%、84%、45.4%、15.1%，虽然投资额绝对数量较小，但增长率则非常高。 在整个房地产业中，近三年来，还呈现出一个很大特点，就是商业地产开发投资的增长幅度远远超过全行业的增长幅度，而且商业地产开发投资在房地产开发总投资中的比重也有大幅增长。2004年商业地产投资额为3.69亿元，同比增长110%，而同期全行业的投资增长幅度为45.4%，2005年商业地产投资额为6.57亿元，同比增长78%，而同期全行业的投资增长幅度为15.1%；2004年商业地产投资额占全行业投资总额的9.2%，而2005年则大幅上升为14.2%。同时，商业地产的加快发展，也给市场带来极大的信心，使商业物业的价格大大高于住宅价格，2005年，全市住宅成交均价为2523元/㎡，而商业物业成交均价则高达61