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重庆公租房的盈利模式 目录 1、保障房的发展现状 2、重庆公租房的现状 3、重庆公租房的盈利模式 保障房的含义： 保障性住房是与商品性住房相对应的一个概念，保障性住房是指政府为中低收入住房困难家庭所提供的限定标准、限定价格或租金的住房，一般由廉租住房、公租房、经济适用住房和政策性租赁住房等构成。 与市场化运营的商品房相比，保障性住房是依赖于政府和社会组织而存在的半公共产品。保障房的开发和运营在受市场价格机制影响的前提下，政府控制力表现的较为突出。 保障房的发展历程： 保障房的特征： 廉租房和公租房只租不售，政府拥有完全产权。 经济适用房和限价房在出售过程中，购房者的房屋所有权和使用权受到严格限制：5 年之内仅能用于自住；住满5 年后，可以在按市场价与购买价之间差价的一定比例补交土地收益等款项后拥有完全产权，并能够进行出租或转让。 棚户区改造是在原有住房基础上，将其改建或重建为经济适用房和限价房类型，棚户区改造不涉及国有土地的出让问题。 重庆目前主要推广的是以廉租房和公租房为主的保障房，价格方面，相比市场化租金，廉租房和公租房租金较低，且廉租房低于公租房 　 廉租房 公租房 经济适用房 限价房 棚户区改造 方式/途径 实物配租为主租金补贴为辅 出租 出售 出售 原居民/购房者 产权 政府或政府平台公司 政府或政府平台公司 购房者有限产权 购房者有限产权 同经适房/限价房 建筑面积区间 一/二/三居室35/45/55㎡ 中套60-80㎡，小套50㎡ 90㎡以下 90㎡以下 　 销售/租赁价格 租金较低 租金较低但高于廉租房 销售价格较低限定出售 销售价格较低，高于经济适用房 无偿或极低 面向对象 低收入者 中低等收入者 中低等收入者 中等收入者 原居民/中低收入者 保障房的成本分析： 商品房的开发成本包括土地出让金、土地整理费用和房屋建设成本等。保障房由于其半公共品特征，在开发成本构成上存在差异。 主要是土地出让金和土地整理费用和建设成本方面。 廉租房和公租房的建设成本回流以租金为方式，建设工程的现金回流速度较慢，这致使开发商在利润率偏低和资金回流慢的限制下参与此两类保障房开发建设的热情较低。然而，相对其他类型保障房，廉租房和公租房在政府调控层面较为灵活，能够满足中低收入者的临时性住房需求，因此，廉租房和公租房在保障性住房体系中的地位日益凸显，政府或政府下属国有企业成为此两类住房成本的主要参与者。 因此在重庆保障房体系中，政府或政府下属企业面临着极大的资金考验。 目录 1、保障房的发展现状 2、重庆公租房的现状 3、重庆公租房的盈利模式 重庆市首先提出“公租房”的概念。 重庆市构建市场供给与政府保障并举的“双轨制”住房体系，即占城镇人口60%—70%的中高收入群体由市场予以配置，30%—40%的中低收入群体主要由公租房保障，并形成“低端有保障、中端有市场、高端有约束”的调控体系。 重庆公租房模式（一）： 重庆公租房模式（二）： 重庆公租房一个重要特点是实现了公租房与廉租房、经济适用房的“三位一体”建设。 重庆将不再单独集中新建廉租房和经济适用住房，符合条件的都可以申请公租房。 　 特征描述 对象界定 本市无住房或人均住房建筑面积低于13平方米的住房困难家庭； 大中专及职校毕业后新就业的无住房人员，他们有住房需要，但暂时还没能力买商品房； 进城务工及外地来渝工作的无住房人员 条件界定 单身人士月收入不高于2000元，家庭人均月收入不高于1500元。 时间界定 公租房承租以5年为一租期，期间如果承租人不愿租住，可随时退出。 租满5年之后，仍有住房困难的，可以继续申请5年。 如果一辈子都有住房困难，可租一生。 目标 自2010年起，三年建造3000万平方米公租房，每年各1000万平方米，此后，视需要再增加一两千万平方米。 按人均15平方米计算，3000万平方米可满足200万人群，4000万可满足260多万人。 资金保障 三年建造公租房3000万平米，按2000多元/平方米算，将投入700亿左右。把每年商品房土地出让金的5%和今后将开征的特别房产税拿出来，注入100亿左右，并通过银行贷款、信托等方式融资，可形成400多亿元的资金量。 租金可平衡融资利息。总的来说，融资400亿元一年利息大约20亿。3000万平米公租房约60万套，按每套每年租金6000元计算，每年大约有36亿租金的现金流，不但可对冲掉银行利息，还可将剩余部分用作维护等费用。 国家以重庆公租房为典型，在方向性引导上给予支持。2010年上半年，国家拿出20多亿公租房补贴，其中40%补给了重庆。 建设方式 坚持“公有、公