4月“房贷新政”下二手楼市初现观望潮.docVIP

4月佛山二手楼市量缩价稳 ——2011年4月合富标准二手住宅价格指数（佛山）分析报告 一、4月整体二手楼市较淡静，二手楼价微涨0.4% 2011年4月合富标准二手住宅价格指数（佛山）（以下简称合富标准指数）为930点，环比2011年3月份上涨0.4%，同比2010年4月份上涨18.2％，较基期2008年1月上涨52%（见表1）。由近期楼价走势看，今年3、4月份佛山二手楼价呈上涨乏力，高位企稳的特征。 表1 2011年4月佛山合富标准指数同比、环比情况 2011年4月 2011年3月 环比（%） 同比（%） 较基期（%） 930 927 0.4 18.2 52 数据来源：合富置业 4月佛山二手楼市整体处于限购等政策的观望期，加上买家对“5.1”一手楼市有所期待，二手交投明显萎缩。部分改善型需求及外地户籍买家入市受到限制，大户型单位交投减少，买家入市谨慎，其中禅桂片区受影响程度大，黄岐板块相对较小。业主惜售，心态较强，个别楼龄偏旧物业的业主小幅让价，而优质物业价位仍高企，板块价格涨跌互现，幅度细微，整体楼价趋稳。 图1 2008年1月-2011年4月佛山合富标准指数走势及市场交投特点 数据来源：合富置业 佛山建设局 4月份佛山限购政策的负面效应有所加深，交投明显萎缩，市场观望情绪较浓，其中改善型买家比例较高的禅桂板块受影响程度较大。据合富置业数据显示，禅桂二手买家中多次改善置业者以及投资型需求约占五成，限购政策直接限制约半数二手买家的入市资格。禅桂首次置业者中六到七成为外地户籍买家，其中以私营档主、个体户老板等占较高的比例，在限外令下，部分私营生意的买家无法提供一年纳税或社保证明，被迫暂时退场。总体而言，限购政策大约对五到六成的禅桂二手买家产生直接的限制作用。 除限购政策外，大环境下部分买家的观望情绪浓厚，入市较谨慎也是本月佛山二手交投低迷的重要原因之一。此外楼价高企、税费高昂、房贷收紧、首付比例高、月供增加等因素也对买家产生一定的影响。 合富置业数据显示，今年以来佛山二手住宅成交套均面积有逐渐下降的趋势，由1月份的90㎡/套，下降至4月份的81㎡/套，充分显示目前佛山二手楼市以首置支撑大局，大户型物业交投减少的特征。而投资客则有的被迫撤场，有的转投商铺、写字楼等商业物业，一些总价低、租金较高的商铺、写字楼受到这部分投资客的追捧。 相对来说，黄岐、盐步受到的冲击较禅桂片区要小得多。黄岐二手楼市以首次置业者占主导，需求较刚性，加上中小户型盘源供应充足、楼价适中等因素买家入市虽然有所犹豫，但只要有相中的物业，入市仍然较积极，全月二手交投的减幅远小于禅桂片区。 受限购政策影响，4月业主惜售心态仍然较重。但受整体市场转淡影响，部分业主心态有所放松，主要以禅桂片区部分素质一般的旧楼业主居多。由于黄岐仍然保持较大的需求量，本月黄岐二手业主惜售、返价现象仍然较多，但返价幅度较以往有所减少 总体来说，4月份佛山二手楼市仍处于限购等政策的观望期，政策影响明显。 二、预计禅桂二手楼价存在略调可能，后市交投量或缓慢恢复 4月佛山二手楼市的低迷，与买家对“5.1”一手楼市有所期待也有较大关系。佛山不少一手买家已经拥有多套物业或者是已经满足居住需求的本地人，在较严格的限购政策下，不少一手买家入市受限，有的则持币观望。“5.1”以后，预计佛山一手新盘推货将会增加，不少楼盘可能会推出打折优惠措施，价格将会略有松动而人气也会有所上升。 如果一手价格出现松动，估计会对二手楼价调整产生压力，但佛山二手业主七成以上为完全自有物业产权，如果下半年经济维稳，业主大多不急需套现，降价出售物业的意愿不强，预计后市禅桂片区惜售、封盘的业主会有所增多，但部分素质一般的物业、急钱用的业主、计划“卖一买一”的业主、个别房贷压力较大的投资客会对跟随一手略调低价格出售物业。 高性价比二手盘源的增加，一定程度上会吸引刚需买家入市，预计二手楼市将会缓慢恢复。黄岐、盐步片区由于仍然能够保持一定的交投量，加上楼价低洼、一手新盘供应较少，预计楼价仍会保持小幅上涨的态势，成交量也会有所增加。整体判断，预计下半年佛山二手楼市将会以交投缓慢恢复，楼价高位盘整为主。 三、禅桂受政策影响大，楼市低迷，黄岐首置比例高，成交量减幅相对较小 从区域和板块的市场表现看，4月份禅桂片区交投明显减少，楼价以平稳为主；黄岐交投虽然有一定幅度减少，但观望情绪不如禅桂片区浓厚，二手楼价稳中有升。 表3 2011年4月佛山富标准指数各区域情况 区域