产品定位能力：概念策划与设计1.pptx

产品定位能力：概念策划与设计 汉略地产研究中心 深圳 | 2013/8/9-11 房地产周期理论 宏观房地产市场分析 周期的四个阶段及特征 一个完整的房地产周期可分为四个阶段： ○ ○ ○ ○ 复苏期 高涨期 危机期 萧条期 房地产周期在中国市场的表现特征 市场分析模型 XX城市市场分析逻辑 3个层次：城市整体市场、城市各板块市场、各板块内分产品线 量：新增供应量、成交量、库存量 价：成交均价 比：供求批售比、存销比 城市整体市场 城市 各板块市场 板块 各产品线 成交量价关系 供求关系 存销关系 XX城市市场分析逻辑 3个层次：城市整体市场、城市各板块市场、各板块内分产品线 量：新增供应量、成交量、库存量 价：成交均价 比：供求批售比、存销比 城市整体市场 城市 各板块市场 板块 各产品线 成交量价关系 供求关系 存销关系 0601 0602 0603 0604 0605 0606 0607 0608 0609 0610 0611 0612 0701 0702 0703 0704 0705 0706 0707 0708 0709 0710 0711 0712 0801 0802 0803 0804 0805 0806 0807 0808 0809 35 23 38 40 39 67 61 35 23 38 40 39 67 61 40 39 67 61 38 23 35 43 58 58 70 9686 11572 10434 10585 10585 9303 9316 9316 10997 10529 9569 10585 9303 9316 9316 10997 10529 9569 10585 9303 9316 9316 10997 10529 9569 69 8847 76 8490 87 7897 59 7823 71 7581 60 7029 76 7730 75 7140 成交面积（万平米） 成交均价（元/平米） 1.1、城市整体－量价 通过2～3年的月度量价的变化情况初步判断该市场处于房地产市场周期中的 哪个位置，未来可能继续处于该位置还是已经有向下一个阶段过渡的趋势 0601 0602 0603 0604 0605 0606 0607 0608 0609 0610 0611 0612 0701 0702 0703 0704 0705 0706 0707 0708 0709 0710 0711 0712 57 62 78 1.0 1.5 52 105 31 54 91 0.8 1.5 1.4 67 0.8 0.8 1.5 96 1.7 30 71 1.3 2.5 62 1.5 2.0 57 1.0 78 1.4 105 1.5 52 0.8 45 0.6 28 0.3 49 0.8 62 0.9 34 0.6 55 0.7 51 0.7 0801 0802 0803 0804 0805 0806 0807 0808 0809 54 91 31 54 91 0.8 1.5 67 0.8 0.8 1.5 30 96 1.7 71 1.3 2.0 2.5 供应面积(万平米) 成交面积（万平米） 批售比 1.2、城市整体－供求 通过市场的新增供应和成交之间的关系变化来判断目前市场供求双方的表 现，并以此初步判断未来市场是否可能供求发生变化 0601 7.1 7.7 7 7.6 7.8 7.9 8.5 8.8 9.7 11.6 10.4 10.6 10.6 9.3 9.3 425 400 379 354 345 334 275 244 234 262 282 286 306 342 349 408 434 426 413 379 7 9.6 0602 0603 0604 0605 0606 0607 0608 0609 0610 0611 0612 0701 0702 0703 0704 0705 0706 0707 0708 0709 0710 0711 0712 0801 0802 0803 0804 0805 0806 0807 0808 0809 354 345 334 275 244 234 262 282 286 425 400 379 354 7 9.3 11 10.5 7.6 7.8 7.9 8.5 8.8 9.7 11.6 10.4 10.6 7.1 7.7 7.6 期初库存面积(万平米) 存销比(月) 1.3、城市整体－存销比 通过市场的存量以及存销比的变化，结合前面对于市场未来供求走势的判 断，推测未来市场面临的竞争压力 第一步骤 市场定位和产品的策划 是关键！ 客户找对了,产品对路，时机把握的好， 事半功倍；否则事倍功半。 四季花城 温馨家园 VS 如何有效完成项目定位 房地