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以土地置换破解新民居建设融资难题——滦县中赵村就近迁建新民居的调查报告2010-9-8 9:18:14 刘树明?岳天祥? ??? 近日，我们就如何深入推进新民居示范村建设问题，到滦县中赵村进行了专题调研。滦县杨柳庄镇中赵村位于县城西北部山区60公里处、距镇政府3公里。去年11月，全村147户、457口人告别了世代居住的危旧破屋，搬进宜居、节能、实用、美观的新民居。一排排体现冀东特色的二层小楼依山就势而建，村在山中、楼在林中，自然和谐，风景如画。村民们感慨“做梦都没想到能住上这样的好房子！”而这个整村迁建新民居的村，2008年人均纯收入只有2000元。一个大山里的穷村，是如何实现整村迁建新民居的呢？ 有益探索 ??? 2009年4月，省委常委、唐山市委书记赵勇同志到中赵村蹲点调研，和县乡村三级干部和村民代表座谈研究，提出依靠自身优势、实现科学发展的目标要求。在县乡党委政府的支持下，村两委班子带领群众艰苦奋斗，从规划论证、拆迁补偿、施工建设到全村搬家，只用了7个月时间，可谓立竿见影，起到了很好的示范作用。 ??? 一、科学论证，就近迁建，建成百年民居 ??? 按照城乡统筹、科学发展、自我积累、艰苦创业的发展思路，中赵村要建新拆旧，整村就近迁建。这是家家户户期盼已久的大好事。为把好事办好，他们在前期进行了充分调研论证，认为建设新民居条件具备、时机成熟。概括起来是“三有一自愿”，即：有周转用地、有节地空间、有过硬班子、群众自愿。 ??? （一）有周转用地。按照乡村规划可以就近选址迁建，他们聘请北京交大设计院对新村进行了总体规划设计。综合考虑地质、宜居、山村风貌等各方面因素，将新村址选在旧村址北边平缓荒山坡上。新村址因山就势自然落差成梯形，施工单位削峰填谷，削平3个山包，填挖土方达40万立方米，平整出6级基础平台，每级落差3米，每一级平台也因地势由若干小平台组成，在小平台上建设连栋独院二层新民居。既体现山村特色，保留山村风貌，又方便群众生产生活。 ??? （二）有节地空间。山区农村耕地资源非常宝贵，改革开放以来村民陆续在村边建了一些住房，使本已稀缺的耕地逐年减少，现人均耕地只有0.65亩，照此速度递减，再过十几年，村民将无地可种。旧村址地势相对平缓、土质肥沃，复耕后可整理出100多亩平整土地，用于发展林果及其他富民产业。新民居建成后可以利用山区农村的自然风光，开发农家乐旅游，实现农民增收。 ??? （三）有过硬班子。2007年，中赵村受益于“1+2”模式（一名老干部带领两名大学生）的重点帮扶，村党员队伍、两委班子建设取得明显成效，党员干部带领群众修路、建桥、清街道、治荒山，得到群众的普遍好评，村干部威信高，能够带领群众完成整村迁新民居的艰巨任务。中赵村虽是穷山村，但老区群众精神状态好，人心齐、能成事。 ??? （四）群众自愿。全村147户，新房仅10户，多数是上世纪五六十年代的老房，破旧不堪，有的已成危房。“进村一片黑，户户门前柴草堆，脚底下踩的是牛狗屎，墙上挂的是泥土灰”是村容村貌的真实写照。四邻八乡流传着“好女不嫁中赵郎”的口头语。因为贫穷，457口人的小山村，23岁至45岁的光棍竟有31个。穷则思变。村党支部就“建不建新村、建成什么样的新村”，挨家挨户征求意见，村民大都希望整村迁新民居。由于民主决策，科学论证，保证了新民居建的顺利推进。 ??? 二、土地置换，以地生财，突破资金瓶颈 ?? 整村迁建新民居，需要资金3000多万元，而全村家庭存款加起来仅有170万元，村集体除了荒山没有一分钱家底。钱从哪里来？他们的做法是政府搭台，土地置换，抵押贷款，以地生财。具体步骤有三个： ??? （一）把农村土地置换成城区建设用地。按现行政策规定，对建新拆旧的新民居建设示范性工程，需要新占农用地的，可采取先占后补的方法周转使用。待旧村址复耕、归还周转用地后新增的耕地，可作为土地置换指标，置换成城镇用地，其土地收益主要用于新民居建设。这样既解决了新民居建设资金短缺问题，又缓解了城镇建设用地紧张的状况，实现了城乡资源的合理流动、互利双赢。近几年，滦县受城市建设用地瓶颈制约，一批重点项目无法开工建设。按规划，滦县城中村葛坎村的一块地是个房地产项目，但由于没有用地指标迟迟不能征用。而中赵村旧址占地102亩，新村址占地43亩，按1︰1.2的土地置换政策，置换出的50亩用地指标，正好用于这一项目开发建设。按城区土地出让价格每亩180万元测算，扣除土地征用补偿费等成本210万元，这50亩置换出的土地可收入土地出让金8790万元。土地置换成了农民的“金娃娃”。 ??? （二）以土地置换指标作抵押向银行贷款。土地置换要在旧村址复耕、有关部门验收之后才能实施。建设新民居，必须先行筹措建设资金。中赵村农工商公司刚成立，信誉度低、资产质量差，不能得到银行贷款，而县政府所