商业物业管理方案49983.docVIP

商业（街）物业管理方案 商业资产物业是指从事具体商业行为的物业。按其经营方式主要为单体经营，集中管理的模式，成立专门的商业管理公司对对商业资产进行统一管理，是目前普遍推行的一种方法，对培育区域商业中心和商业品牌有重要影响。 　　目前城投总公司商业资产多以租金收取为主，在这种情况下，产权方对商业资产的管理更为重要。如果商业资产管理不力，管理职能部门协调不好，消防、装修、资产维护等不到位，宣传推广不能持续，影响租赁商户的经营收益，最终会影响到产权方或管理方的租金收益。 　　1.0商业物业管理理念 商业资产是有计划的商业聚集,对商业资产进行“统一管理,分散经营”是商业资产区别于其他房产物业的核心特点。 “统一管理”，要求商业资产必须由代表产权方权利的、受产权方委托的管理公司统一管理。 “分散经营”，是商业资产对消费者和租赁经营者间的交易提供场所，商业资产的管理者不能直接进行商业经营，只是在消费者和经营者之间搭建桥梁。 　　1.1. 商业资产的统一管理的理念在于统一招商管理、统一营销、统一服务监督、统一物管。　 　 为了达到“统一管理,分散经营”的管理模式，在商业资产租赁合同中都应该约定承租户必须服从管理公司的统一管理。在法律上确定商业资产管理公司的管理地位。 　1.1.1 “统一招商管理”要求招商的品牌审核管理和完善的租约管理。 “品牌审核管理”指：招商对象需经品牌审核后才能进入。 　 审核包括对租赁方和经营产品（范围）的审核，须具有有效的营业执照、生产许可证、注册商标登记证、产品合格委托书（适用于批发代理商）、品牌代理委托书（适用于专卖代理商）、税务登记证、法人授权委托书等。 　　“完善的租约管理”指：签定租约、合同关键条款必须进入。 　　租约管理包括约定租金、租期、支付方式、、装修管理、消防责任、维护责任、物业管理费的收取等，还有其他比较关键的租约条款管理，比如：　 　　承租户的经营业态是受到整个商业资产的统一商业规划的限制，如果发生重大变化，须经产权方和管理方的共同认可； 营业时间的确定； 租赁户的店名广告、促销广告的尺寸大小、悬挂位置、语言文字方面须接受统一管理； 宣传推广策略 　　整个商业资产管理承担的义务； 　　承租人对停车场的使用，确定有偿还是无偿，有无限制； 　　投保范围事宜； 　　1.1.2 “统一的营销管理”有助于维护和提高产权或管理方及经营者的共同利益。 　　由于目前商业竞争激烈，宣传推广竞争手段比较流行，以吸引人流。管理公司应该为商业资产策划好1年12个月的推广计划，所谓“大节大过、小节小过、无节造节过”。 　　组织策划相关的宣传活动，所发生的费用应预先与业主沟通预算，经业主同意后，对实际发生的费用按照承租户销售额的一定比例进行分摊。如果商铺统一收银管理，就能较好地执行按销售额分摊费用。 　　1.1.3 “统一的服务监督”有助于经营者间的协调和合作。 　　商业资产管理须设立由产权方领导、商业管理专家组成的管理委员会，指导、协调、服务、监督承租户的经营活动，保证商业资产的良性高效运转。常见的方式有： 指导项目：符合商业整体风格的装修指导、宣传活动安排； 　　协调项目：协调租赁方与职能管理部门之间关系； 监督项目：维护商业资产的纪律、信誉，协助工商、税务、卫生、消防等部门的管理。 　　1.1.4 “统一的物业管理”有助于建筑空间的维护和保养。 　 　　商业物业管理内容包括：建筑养护、装修管理、设备维护、水电供应、公用面积的保洁、保安防盗、车辆管理、设施养护、意外事故处理等。 2.0商业（街）物业的管理特点 2.1 顾客流量大 商业（街）进出人员杂，不受管制，客流量大，易发生意外，安全保卫工作非常重要，尤其消防安全不得有半点松懈。同时在发生突发事件时，疏散相对较慢。安全管理应特别慎重 　　2.2 服务要求高 要物业管理服务面向租赁使用方，向他们负责，一切为他们着想。促进商业物业保值、增值； 2.3 管理点分散 2.4 营业时间性强 顾客到商铺购物的时间，大多集中在节假日、双休日和下班及晚间，而平时和白天顾客相对少一些。统一店铺的开张及关门时间有利于商铺的整体形象塑造。开张、关门时间不统一会造成整体商铺经营的凌乱感，无序经营的印象，对顾客产生不良的心理影响。 　　2.5 车辆管理难度大 来商铺的顾客，有开车的，也有骑车的，大量的机动车和非机动车对商铺周边的交通管理和停车场管理增加了压力。车辆管理好坏直接影响着商场物业管理水平的整体体现。 　　3.0商业物业管理人员配备