房地产估价—第二章-房地产价格要点.pptVIP

　　1．房地产需求弹性。房地产需求是在一定的时期内、一定的价格水平上，消费者愿意购买而且能够购买的房地产数量。商品需求规律揭示价格与需求之间呈反方向变化。房地产市场同样存在需求规律：当房地产价格下跌，会激起消费者的购买欲望，市场需求量上升；当房地产价格上涨，增加了消费者的购买成本，就会抑制一部分的需求，市场需求量下降。但房屋是一个特殊的商品，具有居住和投资的双重功能，加之房地产市场的买卖双方信息不对等，有时并不完全遵循需求规律。例如当房价出现上涨，消费者心理上会形成继续上涨的预期，市场上出现“追涨”现象和“买涨不买跌”，所以价格虽然上涨但是需求仍然上升。而当房价出现下跌，市场上也有可能形成观望，需求反而下降。房地产需求弹性指价格变动所引起的需求量变动的程度，即房地产需求量对价格变动的反应程度。房地产需求对价格较为敏感，例如一些楼盘出现降价或推出大幅优惠促销时，出现排队抢购的场面，需求量迅速增加。而当价格上升特别是持续上升时，也会形成市场的恐慌心理和上涨预期，需求仍较为旺盛。所以房地产市场的需求对价格比较敏感，弹性较大，无论价格涨与跌，都会引起需求量的更大反应。 1.房地产需求的价格弹性（房地产的需求弹性）； 2.房地产需求的收入弹性； 3.房地产需求的人口弹性； 4.房地产需求的交叉价格弹性； 5房地产需求的价格预期弹性。 房地产需求（价格）弹性是指房地产价格上升（下降）1%，消费者对房地产的需求量将会下降（上升）的百分数，反映了需求量对于价格变化的敏感性。 　2．房地产供给弹性。房地产供给是房地产开发商在某一时间内，在一定的价格水平上，对某种房地产所愿意而且能够提供出售的数量。大多数商品其供给量与价格是同方向变化的，即商品价格上升，供给量增加：价格下降，供给量减少。同样，当房地产价格上涨、利润增加时，房地产开发企业开发投资意愿增强，市场供应增多；反之，当房地产价格下跌时，开发企业投资兴趣降低，投资规模收缩，市场供应减少。房地产供给弹性指房地产价格变动所引起供给量变动的程度，即房地产供给量对价格变动的反应程度。房地产投资规模大、生产周期长、审批环节多，当价格变动时，其供应量变动比较缓慢。短期内，房地产开发企业能够提供给市场的产品量，仅限于已经可以上市销售的产品存量，无法在短时间内增加供应，供应量不会因价格的变化而迅速得以调整；长期来看，房地产开发商可以通过调整投资和开发规模，对价格变化作出反应，房地产供给的弹性增大，但由于房地产业受土地的制约较多，土地供应的弹性非常小，土地的稀缺性和不可再生性使得房地产的长期供给也缺乏弹性。 1.房地产供给的价格弹性（房地产供给弹性）； 2.房地产供给的要素成本弹性。 数量 价格 S0 S1 S2 　3.弹性数值的类型。弹性较大，说明一个经济变量对于另一个经济变量的变化是敏感的；弹性较小，说明一个经济变量对于另一个经济变量的变化是较不敏感的。弹性数值分为5种类型：　　①弹性大于1的情况，称为富有弹性；　　②弹性小于1的情况，称为缺乏弹性；　　③弹性等于1的情况，称为单一弹性；　　④弹性为无穷大的情况，称为完全弹性；　　⑤弹性等于零的情况，称为完全无弹性。　　一种房地产的需求价格弹性取决于该种房地产有多少种替代品。在有较相似的替代品存在的时候，价格的上涨会使消费者减少对该种房地产的购买，而转向购买更多的替代晶，这时需求的价格弹性较大；如果没有较相似的替代品，需求往往就缺乏价格弹性。 房地产供求与价格之间关系的特殊性　　可以将房地产的供求状况分为4种类型：①全国房地产总的供求状况；②本地区房地产的供求状况；③全国本类房地产的供求状况；④本地区本类房地产的供求状况。　　由于房地产不可移动及变更用途困难，决定某一房地产价格水平高低的供求状况，主要是本地区本类房地产的供求状况。至于其他类型的房地产供求状况对该房地产价格有无影响及其影响的程度，要视这些供求状况的波及性如何而定。　 2.4房地产价格的影响因素 4.人口因素 5.经济因素 2.自身因素 6.社会因素 10.其他因素 8.心理因素 1.供求状况 7.行政因素 3.环境因素 9.国际因素 1、供求状况 供给和需求是价格水平形成的两个最终因素，其他一切因素，要么通过影响供给，要么通过影响需求来影响价格。房地产的价格也是由供给和需求共同决定的，其价格与需求成正相关，与供给成负相关。 房地产的供求状况包括如下4种类型：①城市或全国房地产总的供求状况；②城市或全国本类型房地产的供求状况；③本地区房地产的供求状况；④本地区本类型房地产的供求状况。前两种类型应归属于一般因素，后两种类型则归属于区域因素。 2.自身因素 1.土地自身因素 （1）位置、面积、地势、地质 （2）形状、宽度、深度 （3）日照、通风、湿度、温度 （4）临街状态 2