浅谈物业管理前期介入.docVIP

目 录 摘 要： 1 关键词：物业管理前期介入；关注的问题；必要性； 2 —、物业管理前期介入的概述 2 （一）物业管理前期介入的概念 2 （二）物业管理前期介入的背景 2 （三）物业管理前期介入的作用 3 1、有利于提高房屋建造质量 3 2、有利于保证物业的使用功能 3 3、早期介入有利于后期管理工作的进行 3 4．有利于树立物业服务公司的形象 3 二、物业管理前期介入的必要性 3 (一)从营销理论来论述物业管理前期介入的必要性 3 1、物业管理前期介入可以保证房地产开发的营销导向 3 2、物业管理前期介入可以促进物业的销售 4 (二)用反馈方法来分析物业管理前期介入的必要性 4 1、反馈方法基本概念 4 2、物业管理前期介入是一条有效反馈通道 4 三、物业管理前期介入界定与时机的选择 5 1、物业管理前期介入的界定 5 2、前期介入时机的选择 5 四、物业管理前期介入需要关注的问题 5 1、关注工程建设问题 5 2、关注保洁绿化问题 6 五、结束语 6 参考文献 7 浅谈物业管理前期介入 摘 要： 现代建筑，设计复杂，技术含量高，安装、施工难度大。各种新材料的不断投入使用，专业门类越来越广。为了对一个物业实施有效管理，保证物业正常使用和功能的发挥，需要物业服务企业半年左右进入，所做的主要工作也只是就建筑安装后期阶段的工作提出一些建议，为接管验收做前期准备，而没有从实质上参与到物业项目前期开发建设中来，在深度和广度上都存在一定的缺陷，给后续的物业管理带来很多问题。从总体上看，物业管理的前期介入一直是困扰当前物业管理的一个薄弱环节。物业管理的前期介入是一个长效服务的概念，是指物业服务公司在接管物业以前的各个阶段（项目可行性阶段、建筑物规划方案设计阶段、施工阶段等）就参与决策，制定出物业管理方案，并从管理和运作的角度为开发商提出从楼宇设计、施工监管、设备选用、功能规划、房屋租赁、工程交接等多方面有建设性的意见。物业管理服务最好是在物业开发的初期，即基础工程建设开始就介入，但此时不是全面介入，通常只是由一位熟谙工程和设备的专家参与，该专家将根据物业管理的需要对有关结构设计和设备配置等技术性问题提出专业意见，并且参与部分工程的施工监管。由于现代化的建筑和物业具有设计复杂,高新技术含量高,建设周期长和安装、施工难度大的特点。为了保证物业正常使用和发挥功能对物业实施有效管理需要专业的物业服务企业的前期介入物业建设项目。而真正意义上的前期介入是从项目前期设计开始到物业接管验收为止的质量监督过程。从项目规划、设计开始提前介入 从物业管理的角度参与物业建设项目的优化设计, 对开发项目的规划、设计、建筑、安装、维护和保养等工作按物业管理的要求进行主动控制更加确保物业建设质量。对物业实施超前管理为完善物业建设提出建设性意见,避免物业建成后的使用和管理问题。因为物业的设计师和设计人员不是专业的物业管理者在项目规划设计阶段规划设计人员往往容易从设计技术、美观等角度考虑问题。其在制定设计方案时不可能全面考虑后期的物业管理经营中及实际操作中可能出现的问题或者很少从业主长期使用和后续物业管理正常运行的角度考虑问题造成物业建成后管理上的漏洞和功能布局上的缺陷。 同时由于设计阶段与物业的建成存在较长间隔建筑、设施的技术进步和业主需要的不断提高都有可能使设计方案落伍而物业服务企业作为物业的管理经营维护者对物业可能出现的问题有比较清楚的了解其前期介入可以从业主和管理者的角度参与规划设计方案的讨论完善设计细节提出一些合理的建议使物业的功能设计更有利于日后的使用和管理可以有效的避免因设计的缺陷或不足而给业主使用和物业管理带来的麻烦。由于物业服务公司在物业使用与管理方面拥有第一手资料，对于楼宇在长期使用过程中所暴露出的各种工程质量问题十分了解，通过参与物业施工建设阶段监理，强化了施工过程中的质量管理和监控，并尽可能把房屋质量隐患消灭在建造过程中，从而提高房屋的建造质量。物业服务公司通过参与竣工验收和接管验收，按有关标准严格验收，能确保房屋和各类设备及附属配套设施正常的使用功能和使用安全。物业服务公司通过早期介入，保证了设计、建造质量和对物业的全面了解，对后期的物业管理就带来了很多便利，既便于维修保养计划的安排与实施，又能保证维修质量，从而提高了工作效率和工作质量。同时，在前期管理中，经过一段时间的磨合，便于理顺同环卫、水电、通讯、治安、维修、绿化等各部门之间的关系，建立顺畅的服务渠道，有利于后期管理工作的进行。 如果接管与入住同步进行，物业服务公司即使再努力，也会被各项繁杂事务搞得焦头烂额，折腾不出头绪，并且容易忙中出错，以致严重影响物业服务企业的专业形象。在市场经济条件下，每个公司都有自己的经营导向，公司的日常行为都在自己特定的经营导向