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从城市外部需求探析房地产业属性 　　 摘要：城市输出基础部门的概念有多重理解，无形产品输出以及负输出是文章论证的出发点。城市是一个开放系统，房地产业服务产品的输出是无形的;住宅需求的多层次性，经济因素和非经济因素引起的城际住宅区位选择，使房地产业可以成为城市的输出基础部门。生产力发展促进城市间分工细化，在城市体系功能明朗的条件下，房地产业在交通便捷、适宜人居的小城市中有可能发展成为输出基础产业。 　　 关键词：房地产业; 城市;外部需求;输出基础部门 　　 一、房地产业的界定 　　 至今学术界对房地产业的内涵及由此所引致的产业定位等都还议论纷纷，莫衷一是。分歧的主要表现之一是房地产业除了包括经营环节之外，是否还包括建设（生产）环节，这也就决定着房地产业的产业定位问题：纯流通领域的产业，第三产业;还是生产与经营兼备的生产经营性产业，具有第二产业的特性。一般认为，房地产业是进行房地产投资、开发、经营、管理、服务的行业，属第三产业，是具有基础性、先导性、带动性和风险性的行业。房地产业完全成为一个独立的产业，已得到世界的认可。在一个城市中，房地产业成为基础产业，支柱产业、先导产业的可能性已得到实践的证明，是无庸置疑的。对于房地产业能否成为城市的输出基础部门，一种观点认为房地产业的任务是为城市内部生产和居民生活服务的，是内向性的非基础产业。它的“产品”――住房是“不动产”，永