1小城镇基准地价更新方法研究的必要性.docVIP

1　小城镇基准地价更新方法研究的必要性 　　随着乡镇企业和地方经济的发展，小城镇土地的区域差异越来越大，客观上要求对小城镇土地利用进行全面、系统、合理的评价，确定土地价格，以适应小城镇社会经济迅速发展的需要。然而因为小城镇土地使用制度改革落后，地产市场不发育，管理滞后，土地交易极不规范，简单套用大中城市基准地价测算的方式公式，会使测算结果不能用于实际工作。因此，针对这类小城镇进行基准地价更新方法研究是非常必要的。 2　小城镇基准地价更新工作的特点 　　小城镇地产市场大多自发形成,市场机制不如大中城市健全,土地交易不规范且管理滞后,绝大部分土地交易隐于房地交易之中，其基准地价更新工作有其自己的特点 2.1　小城镇的经济发达程度远不如城市,其规模小,基础设施落后,人口较少,缺乏工业拉动。小城镇的繁华地带往往集中在一、两条主要街道上,商业用地一般分布在街道两旁,其用地效益较高,同时大部分居住用地也集中在附近。［1］ 2.2　小城镇的用地类型简单,土地利用效益较低。交易大多以临街铺面为主,因为小城镇的商服用地相对集中于主要街道两侧,临街铺面的土地利用效益较高,因此买卖、出租等交易比较频繁;居住用房交易较少,即使有卖方市场,也很难找到买方市场,交易不活跃;工业用地的交易也很少,现在很多小城镇都规划了工业开发区,新落户的工业企业一般都在工业开发区内兴建工厂,而老城镇里的工业企业赢利状况不佳,大多处于亏损状况,所以工业用地交易也较少。 2.3　小城镇土地市场与城市土地市场有较大差异。小城镇的土地市场还处于初级阶段,由于管理松散,土地交易大多私下形成,同时在土地交易中隐瞒价格的现象突出,交易双方为了躲避或少交税费而经常少报、瞒报房地产交易价格,致使信息严重失真,给评估工作带来很多不便。 2. 4　小城镇土地市场交易实例分布不均匀。在实地调查的过程中,我们发现小城镇地价样点分布具有商业样点相对集中性、不同类型用地样点数量差异较大、工业用地样点较难收集等特点。 3　小城镇基准地价更新方法 　　为了对小城镇基准地价作出较准确的评估,针对不同条件的小城镇,提出不同的评估思路和评估方法,以使基准地价评估成果更具有实用性。［2］ 3.1　现行的几种土地估价方法 　　发达国家在地价评估工作中主要采用了市场比较法、收益还原法和成本法3种方法。我国在这3种方法的基础上增加了剩余法,同时在估价实务中探索出了级差收益法、路线价法、农地收益法、标准宗地法、租金剥离法、契价剥离法、商品房倒算法等一系列实用方法。3.1.1　收益还原法　此方法评估出的土地价格是土地使用权价格。《估价规程》中用有限年金法来评估地价公式为: 　　其中:v——土地收益价格，a——年土地纯收益，r——土地还原利率，n——未来的使用年期。 　　但此公式只有当土地使用年期n趋于无穷大时,土地使用权价格才等于土地所有权价格,即地价。由此收益还原法公式应为:地价 土地纯收益/土地资本还原利率。即使这样,收益还原法仍忽略了土地增值问题,故对基准地价每隔两年作一次更新是必要的。 　　在实用方法中“租金剥离法”、“农地收益法”、“联营入股价推算法”是以收益还原法为基础的。收益还原法有很大的实用性,但是这种方法估算的地价主要反映商服业用的地价水平,而商服业的利润高于其他行业,故测算出的地价偏高;其次测算的地价样点主要集中在商业中心繁华地段,地价点分布不均;另外用这种方法评估住宅用地价格有较大的局限性,因为目前住宅用地房租普遍较低,测算出的土地纯收益和地价常为负值。因而小城镇郊区住宅用地,以及小城镇二楼以上的商业铺面都不宜直接用这种方法评估地价。 3.1.2　剩余法　此方法估算出地价也可能出现地价偏低或为负值,这主要是因为当地政府为吸引外资金开发土地而人为压低地价,或房地产商亏本经营带来的结果。一般小城镇旧城改造区地价不会出现负值,但也不会太高。地价不会出现负值是因为旧住宅拆除后,大量的人要买房,房地产商不会亏本卖房;地价不会太高就是因为优惠政策引起的。这种方法适用于评估房屋买卖、商品房买卖以及进行土地整理后的买卖土地的地价。 3.1.3　市场比较法　市场比较法体现了供求双方的现实性,它适用于交易较频繁,交易地块间具有相似性和替代性的土地,可用于大中小城镇的各种地段估价。 3.1.4　成本法　它是以开发土地所耗费的各项费用之和为主要依据,再加上一定利润和税金来确定土地价格的估价方法。“征地价推算法”就是以此为基础的,这种方法适用于新开发土地的估价。 3.1.5　标准宗地法　它是按标准宗地价格来评估周围土地价格的方法,它以“市场比较法”为基础,此方法适用于片区估价,它解决了路线价法忽略个别因素的缺点。 3.1.6　路线价法　它是通过制定路线价来估价周围相邻宗地的方法,此方法也以“市场比较法”为基础，这种方法适用