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刍议房地产住宅项目精装修工程管理 　　引言：随着人民生活水平的不断提高，中国房地产的不断发展，房地产住宅项目精装修越来越普及。积极推广装修一次到位，避免二次装修造成的破坏、浪费和扰民等现象，精装修房较之毛坯房有替代性的优势，业主、开发商以及国家都可以从中获利，而且精装修房有助于装修行业的健康有序发展。但随着房地产企业规模的不断扩大，管理难度也越来越大，加上小业主维权意识逐步加强，现在针对精装修住宅的投诉也是逐年增加，目前精装修楼盘投诉量约占整个房屋投诉的30%，如处理不好，反而会严重影响开发商的信誉。因此，房地产项目的精装修管理必须引起开发商的充分重视。 　　1、房地产住宅精装修的概念 　　房地产住宅精装修是指房屋在最终交付业主之前，开发商对楼盘房屋内部进行的装饰装修，比如：吊顶、墙面粉刷、墙地砖铺贴、地板、门窗、橱柜、洁具等整体装饰安装工程。交房入住时，购房者仅需配备部分家用电器和日常生活用品即可，就是通常说的拎包入住模式。 　　2、房地产住宅精装修项目的特点 　　对于精装修楼盘来说，它与传统的毛坯房相比，更符合市场需求，可以一次性解决购房者二次装修的困扰，利于装饰装修质量的整体把控，利于缩短装饰装修的周期。然而大批量精装修不但需要工业化装修所需要的全局调度管理、合理组织施工工序的能力，还需具备小批量住宅装修所必须面对的繁琐细节问题，房地产项目的精装修管理涉及到产品的全部环节。现阶段我国的管理水平与市场实际需求还存在一定的差距。 　　3、房地产住宅精装修工程的管理 　　3.1装修设计阶段管理 　　精装修楼盘的装饰装修关系到整个楼盘的销售与交付，装修设计图纸的明确和定位将会对整个装饰装修工程产生重大的影响。所以，任何工程项目的管理，首先都是要加强对设计的管理。带精装修的住宅，主体设计方案确定后应及时组织装修图纸的绘制。装修设计对住宅套内的平面布置、水电末端进行优化，并提出相应的装修设计优化方案，主体及装修设计方对方案进行相互补充，逐步完善，并按精装修图纸深化水电气的点位图。重点要解决各专业的衔接问题，避免土建、装修相互脱节，从实用、美观、经济、方便施工等方面综合考量，使室内空间布局更为合理。 　　3.2装修材料阶段管理 　　精装修楼盘的装修工程量庞大，装修材料和设备种类繁多，如石材、地板、乳胶漆、墙地砖、淋浴隔断、坐便器、台盆、龙头、整体橱柜、门窗、灯具、开关面板、电梯轿厢等等。为了保证这些主材的品质，通常大的开发商都会与行业内知名品牌签订战略合作关系，指定主要材料为甲供材。这样在房屋销售过程中，大品牌的装修材料也是一个卖点，同时大批量的采购又可以满足开发商的利润最大化。这就对材料申报的节点以及现场材料的验收及保管提出了很高的要求，一方面要紧跟现场施工的节奏，在相应的施工节点前要保证相关材料到场；另一方面到现场的材料品质真伪辨别、完整性保存对现场工程师的专业能力是个考验。对于零星的一些材料，或是甲供材供货影响工期的材料，开发商一般会委派施工单位乙供。 　　3.3装修施工阶段管理 　　3.3.1场地移交管理 　　现场管理中，土建单位与装修单位的工作界面划分及施工穿插、协调是精装修管理的难点。装修是在主体结构的基础上进行加工的，主体结构的好坏，直接影响着装修后的成果。场地移交管理可以避免在工程实施过程中出现扯皮推诿现场。 　　土建移交精装修采取的步骤： 　　1）第一阶段由土建单位自检，土建单位按国家规范，合同的质量要求及图纸进行自我检查，检查并整改完毕，整改时间根据工期要求确定； 　　2）第二阶段由装修单位检查，检查出来的问题如属于土建范围的必须要求按时整改完成，否则委托其它单位整改，费用根据合同条款从相关责任单位工程款中扣除； 　　3）第三阶段由开发商主持，经土建及装修单位协调，共同制定移交计划。如果土建单位施工质量较好，进度较快，最后一次性整体移交，避免出现穿插作业及成品保护的一系列问题。如果土建确实无法一次性移交，建议根据实际进度分栋分层移交，移交数量应能满足装修单位流水施工。 　　场地移交检查的重点主要有以下几个方面： 　　1）室内结构楼板、墙面无穿透性裂缝和渗漏水缺陷； 　　2）室内天花结构板平整度误差不大于8mm，梁底两端高差不超过8mm，模板接缝处应磨平； 　　3）墙面必须弹出结构1米线基准点且定位准确。墙体砌筑、批荡完成，基层无空鼓、开裂、起灰等质量缺陷； 　　4）阳台、卫生间防水施工完毕且验收合格； 　　5）对于精装修施工易破坏而业主又比较直观的土建成品，如阳台栏杆、铝合金门窗等等。 　　装修单位进场前还需现场管理人员协调其与土建单位的相关事宜，如水电费用、垃圾清运、垂直运输及装修现场加工场地的安排等，并要求双方签订相关协议。 　　3.3.2施工进度管理和