2009秋《资产评估》作业(二)答案参考..docVIP

2009秋《资产评估》作业（二）答案参考 一、单选题（每题1分，共10分） 1. B 2. D 3. C 4.C 5. B 6.C 7. B 8. B 9. B 10. B 二、多选题（每题1分，共10分） 1. CD 2.ABDE 3.BD 4.DE 5. ABC 6. ACE 7.AD 8.BCE 9.DE 10. ABE 三、简述题（20分） 1.房地产的主要特征。参考教材P99-100。 2. 如何理解土地使用权的替代原则。参考教材P114。 3. 如何理解房地产评估的房地合一原则。参考教材P148。 4. 土地资产价格的主要特点。参考教材P108。 四、计算题（共60分） １．采用收益现值法 第一步：计算前五年收益折现? 第二步：计算后55年收益折现 第三步：两段合计 + 184.座机电话号码（万元） ２．采用成本法 第一步：计算土地价 1200×800 960000（元） 第二步：计算建筑物价格 第三步：房地价格 960000+1390129.87 座机电话号码.87（元） ３．采用残值法 第一步：计算年房租收入 780×500 390000（元） 第二步：计算总费用 房产税 390000×12% 46800（元） 管理费 390000×3% 11700（元） 房租损失准备金 390000÷24 16250（元） 房屋现值 800×500-800×500×2%×10 320000 修缮费 320000×1.5% 4800（元） 保险费 320000×3‰ 960（元） 房屋折旧费 800×500×2% 8000（元） 土地使用税 2×360 720（元） 年总费用 46800+11700+16250+4800+960+8000+720 89230（元） 第三步：年总纯收益 390000-89230 300770（万元） 第四步：计算土地纯收益 （1）房屋纯收益 320000×10% 32000（元） （2）计算土地纯收益 300770-32000 268770（元） 第五步：计算土地永续条件的价格 268770÷8% 335962.5（元） 每平方米 座机电话号码÷360 9332.29（元） 计算土地50年期的价格 268770÷8%×[1-1÷ 1+8% 50] 座机电话号码.67（元） 每平方米 座机电话号码.67÷360 9133.32（元） 4．采用残值法 第一步：计算年房租收入 50×12×800×（1-10%） 432000（元） 第二步：计算总费用 已知73260元 第三步：年总纯收益 432000-73260 358740（元） 第四步：计算建筑物重置成本 2500×800×（1-2/48） 1916666.67（元） 第五步：计算建筑物的纯收益 1916666.67×8% 153333.33（元） 第六步：计算土地纯收益 358740-153333.33 205406.67（元） 第七步：土地使用权价格 单位地价 ÷500 5607.61 元 5. 案例A的值为异常值,应予剔除 （658+623+667+638+633）÷5 643.8（元/平方米） 6. 第一步:计算楼价 8000×2000×2.5 座机电话号码（元） 第二步:计算建筑费和专业费 3000×2000×2.5×（1+10%） 1座机电话号码（元 ） 第三步:计算销售费和税费 座机电话号码×（2.5%+6.5%） 座机电话号码（元） 四步:计算利润 （地价+1座机电话号码）×10% 第五步:计算利息 地价×[ 1+6% 2-1]+1座机电话号码×[ 1+6% 1-1] 第六步:计算地价 地价 座机电话号码座机电话号码.1236地价-990000-0.1地价-1650000 地价 1座机电话号码.97（元） 第七步:计算结果 单位地价 1座机电话号码.97÷2000 7052.96 元/平方米 单位楼价 7052.96÷2.5 2821.18（元/平方米）