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土地储备规模与融资方式的分析 　　 【摘要】 土地储备制度是我国城市土地利用制度的创新，在政府调控城市土地市场中发挥着越来越大的作用。土地储备规模是土地储备模式和制度中的重要组成部分，因此确定合理的储备规模对于促进市场有效运行，保障经济社会又好又快发展极其重要。此外，城市土地储备制度是城市土地使用制度改革不断深入而形成的城市土地市场制度，在城市经济社会发展中发挥着举足轻重的作用，由此也引起了学术界的广泛关注。本文着重综述了城市土地储备的内涵、运作模式、融资及风险、规模及绩效评价等方面所取得的进展。对土地储备制度及其融资方式以及研究的目的和意义进行了综合介绍，系统分析了土地储备融资方式的现状及其存在的问题和理论研究上的缺陷，并对土地储备融资方式在理论研究和实际操作方面进行了展望，以期望进一步对我国土地储备规模和融资方式的分析、改善有参考作用。 　　 【关键词】 土地 储备规模 融资方式 评价 　　 一、我国城市土地储备的内涵及其模式 　　 1、我国城市土地储备的内涵 　　 对土地储备涵义的界定是研究土地储备问题的起点和基础，较为清楚和系统的界定首先来自高校。直到2007年国土资源部颁布了277号文件《土地储备管理办法》，才全面统一了土地储备的涵义，即土地储备是指市、县人民政府国土资源管理部门为实现调控土地市场、促进土地资源合理利用目标，依法取得土地，进行前期开发、储存以备供应土地的行为。随着工业用地招标、拍卖、挂牌制度的建立，为了促进工业用地市场的平稳发展，也有学者提出了工业用地储备制度建设的设想。此外，如何将城市土地储备制度引入到耕地保护领域，提出需要实施耕地储备制度，如实行结构型储备、休耕型储备、流转型储备、开发型储备，以促进农业结构调整、保护和恢复地力以及合理引导土地开发整理。 　　 2、我国城市土地储备的模式 　　 由于各个地区社会经济发展情况有所差异，不同的土地储备运作方法、储备特点、发展目标等构建了不同的土地储备模式。本文着重介绍一下南京的土地储备模式，即社会储备模式。南京结合当地实际，提出了社会储备模式的运作机制是：第一，储土地于社会，土地部门不预先收购土地;不囤积土地，严格控制土地拥有的规模。第二，土地部门重点搞好招商服务，为土地的出让打下坚实的基础，使其土地储备规模永远在期望的水平上。第三，统一供地。土地供给由土地部门统一规划，按计划公开招标、拍卖，严格土地的供应体制，确保土地储备规模有序增减变动。第四，先供地、后补偿，即在土地成交后，按成交价的一定比例对原土地使用者予以补偿。南京模式的特点是用社会储备来代替土地部门储备。南京模式的顺利实施必须具备两个前提条件：一是实现土地部门对供地的绝对垄断，计划和规划部门要严格按土地部门的土地供应计划做好各自的工作;二是必须实行货币拆迁，即对土地部门和开发商而言，房屋拆迁补偿款应是透明的，土地取得成本能够较为容易的测算出来。该模式的优点是政府只出政策，而无需预拨土地收购资金，土地部门因无资金与土地的积压，还可以有效降低经营风险。不足之处是土地储备机制的循环周期较长，容易造成土地囤积，规模臃肿。同时因原土地使用者和开发商共同承受了土地部门转嫁的经营风险，故其主观上参与的积极性不够强，而且由于政府控制土地的时间较短，还将导致开发商和土地使用者可能过多地分享城市基础设施和人居环境改善带来的土地增值，从而影响“涨价归公”实现程度，加大普通百姓的负担。 　　 二、土地储备的融资方式及其风险分析 　　 1、我国城市土地储备的融资方式 　　 在土地储备运作过程中，征收农地、收购市地都需要土地储备机构垫付大量资金，才能把土地纳入储备体系。在土地储备阶段进行直接或间接的房屋拆迁、土地平整、基础设施配套等一系列前期开发工作同样需要政府投入相当数目的资金。土地储备机制的运作过程也就是资金不断投人、不断产出和再投人的过程。如果土地储备机构没有强有力的资金支持，就会缩小土地储备的规模和缩短储备周期，从而降低土地储备制度的调控力度。基于土地储备融资的重要性及其不佳现状，许多学者对土地储备的融资方式进行了探讨。 　　 在运作初期，土地储备资金来源主要有政府财政拨款、商业银行贷款、土地经营收益、土地权益置换、土地预出让等方式。财政拨款具有无偿的优点，但在拨款数额受到政府财力的限制，加之土地价值大和交易周期长等特点，政府财政拨款很难满足土地储备需要。银行贷款筹措土地储备资金相对方便、灵活，但申请过程比较复杂，成本高，风险大，且银行贷款的金额较小，难以满足土地收购、旧城改造大量资金投入的需要。土地储备机构的非盈利性导致其资金积累进度达不到要求，土地储备机构既不拥有土地的所有权，也不拥有土地的使用权，它只是通过储备机制代替政府规范和控制一级市场，在很大程度上要体现政府的意志，